Камбоджа

Камбоджа известна прежде всего Ангкором — храмами кхмерской империи, расцвет которой пришёлся на X–XIII века. Самый известный памятник, Ангкор-Ват, построен в XII веке и посвящён Вишну. Другие объекты ЮНЕСКО: храм Преах Вихеар на горном плато, руины Ишанапуры в Самбор Прей Куке и пирамида Ко Кера. Природа не менее привлекательна: озеро Тонлесап в сезон дождей увеличивается до 16 тысяч квадратных километров, а вдоль побережья Сиамского залива лежат остров Кох Ронг и национальные парки Реам и Бокор. Климат тропический, муссонный: сезон дождей длится с мая по ноябрь, сухой с декабря по апрель. Большинство жителей — буддисты, основной язык — кхмерский. Страна развивает туризм и текстильную промышленность, а её столица Пномпень остаётся крупнейшим городом.

Что посмотреть и как далеко от наших мест

• Ангкор-Ват (ЮНЕСКО). Храм-комплекс, построенный в XII веке королём Сурьяварманом II и посвящённый богу Вишну. Территория занимает 162,6 гектара, а резные галереи и башни делают его главным символом Камбоджи. С 1992 года входит в список Всемирного наследия ЮНЕСКО. Сиемреап — 6 км, Пномпень — 235 км, Сиануквиль — 312 км.
• Ко Кер (ЮНЕСКО). Археологический комплекс X века примерно в 120 км от Сиемреапа. В 928–944 годах был столицей кхмерского государства. Известен семиярусной пирамидой и более чем 180 святилищами. Внесён в список ЮНЕСКО в 2023 году. Сиемреап — 87 км, Пномпень — 249 км, Сиануквиль — 368 км.
• Самбор Прей Кук (ЮНЕСКО). Руины Ишанапуры, столицы и царского святилища государства Чжэньла. Строительство индуистских храмов началось в VII веке при короле Исанавармане I. Комплекс находится в провинции Кампонгтом и с 2017 года входит в список Всемирного наследия ЮНЕСКО. Сиемреап — 139 км, Пномпень — 145 км, Сиануквиль — 300 км.
• Преах Вихеар (ЮНЕСКО). Индуистский храм, посвящённый Шиве и построенный на горном плато примерно в 625 метрах над уровнем моря. Строительство началось в начале IX века, основная часть возведена в XI–XII веках. С 2008 года объект Всемирного наследия ЮНЕСКО. Сиемреап — 145 км, Пномпень — 315 км.
• Королевский дворец (Пномпень). Королевский дворец в Пномпене, официальная резиденция короля Камбоджи. Строительство началось в 1866 году при короле Нородоме, тронный зал открыт в 1919 году. Комплекс и сегодня служит резиденцией монарха. Пномпень — 1 км, Сиануквиль — 186 км, Сиемреап — 231 км.
• Национальный парк Реам. Национальный парк на побережье около Сиануквиля, основан в 1993 году. Защищает мангровые леса, морские травяные луга, пляжи и коралловые рифы, а также дюгоней, черепах и журавлей-антигон. Площадь суши более 140 кв. км. Сиануквиль — 27 км, Пномпень — 175 км, Сиемреап — 318 км.
• Кох Ронг. Второй по величине остров Камбоджи в Сиамском заливе у Сиануквиля. Около 43 км песчаных пляжей вдоль 61-километровой береговой линии, за ними лесистые холмы и водопады. На острове находится Морской национальный парк Кох Ронг, первый в стране. Сиануквиль — 31 км, Пномпень — 205 км, Сиемреап — 302 км.
• Бенг Меалеа. Индуистский храм примерно в 40 км к востоку от ангкорских храмов. Построен в основном из песчаника, посвящён Вишну, по датировке учёных — начало XII века. Почти не реставрирован, известен резьбой с сюжетами индуистской мифологии. Включён в предварительный список ЮНЕСКО в 2020 году. Сиемреап — 43 км, Пномпень — 225 км, Сиануквиль — 327 км.
• Тонлесап. Крупнейшее пресноводное озеро Юго-Восточной Азии. В сухой сезон его площадь около 2700 кв. км, в сезон дождей — до 16 000 кв. км, потому что река Тонлесап меняет направление течения. Биосферный резерват ЮНЕСКО с 1997 года, даёт значительную часть пресноводного улова Камбоджи. Сиемреап — 58 км, Пномпень — 173 км, Сиануквиль — 258 км.
• Национальный парк Бокор. Национальный парк, основан в 1993 году на плато высотой около 1000 м. Высшая точка — гора Пном Бокор, 1081 м. Здесь сохранились французская горная станция 1921 года, католическая церковь 1928 года и 29-метровая статуя, завершённая в 2010 году. Парк наследия АСЕАН с 2003 года. Сиануквиль — 62 км, Пномпень — 125 км, Сиемреап — 279 км.

• Квартира или офис в доме совместной собственности — на своё имя. Предел — 70% площади всех помещений здания (по странице юрфирмы DFDL, 2014 год, закон 2010 года; официальным текстом уточняется по запросу). Нижний и подземные этажи иностранцу недоступны. Наши записи по этажам расходятся: в одной сказано «с первого этажа и выше», в другой «со второго».
• Земля — иностранцу не принадлежит. Не принадлежит и коммерческая земля напрямую; по странице агентства возможны траст (закон 2019 года) или долгая аренда.
• Пномпень, Сиемреап, Сиануквиль. Правило общее для страны; для Пномпеня агентство отдельно пишет, что кондоминиумы можно покупать и перепродавать. Собственных записей по Сиемреапу и Сиануквилю нет.

Покупка:

Пример по записи агентства для дома за 150 000 долларов в Пномпене: 4% — 6 000, ещё 0,1% — 150, юрист 1 500–2 500, регистрация около 100. Итого 7 750–8 750 долларов, то есть 5,2–5,8% сверху. Это пример агентства, а не норма закона. Льгота на новые квартиры до 210 тыс. долларов действовала до конца 2025 года.

Владение:

• Налог на недвижимость — 0,1% в год от базы: 80% оценочной стоимости земли и строения за вычетом 100 млн риелей (около 25 000 долларов). Меньше порога не платится. В сельских районах провинций налог не действует. Срок оплаты — до 30 сентября. Это официальная страница налогового департамента.
• Налог на неиспользуемую землю — 2%.

Продажа:

• Налог на прирост стоимости — 20% от разницы между ценой продажи и допустимыми расходами (приказ Министерства экономики и финансов N496 от 18.07.2025, по странице KPMG). Для недвижимости можно списать 80% выручки без документов — тогда налог около 4% цены — или фактические расходы.
• Дата начала для недвижимости спорна: KPMG и Rajah & Tann называют 1 января 2026, другая запись — перенос на 1 января 2027 по уведомлению налогового департамента (в пересказе DFDL; официального текста мы не видели).
• Освобождение есть для основного жилья, которым владеют не менее пяти лет, и только для одного жилья на семью. Сдаваемая квартира нерезидента под него, судя по тексту, не подпадает: это вывод по тексту, не прямая цитата.

• Долгая сдача жилья. Подтверждённых записей нет.
• Краткая сдача. Расходятся два источника. Страница о стране: нужна лицензия на туристическую деятельность по закону о туризме. Страница о Пномпене: специальных правил для краткосрочной аренды нет, нужна обычная регистрация бизнеса. Обе страницы не официальные.
• Налог на аренду — 10% валового дохода, расходы не вычитаются; аренда до 500 000 риелей в месяц освобождена (официальные разъяснения налогового департамента; приказ N169 от 20.03.2024).
• Удержание 14%. Если арендатор — резидент, ведущий бизнес, и платит нерезиденту, он удерживает 14% (по странице юрфирмы Andersen, уточняется).
• Расхождение. Страница агентства IPS пишет, что иностранный инвестор платит с аренды 14%, а резидент 10%. Официальные разъяснения называют единую ставку 10%, а 14% относят к удержанию у источника. Мы описываем по официальной странице и называем обе цифры.

Это налог в Камбодже. Налог в стране, где инвестор живёт, считается отдельно.

Страница агентства IPS Cambodia (январь 2023 года) пишет, что иностранцу ипотека возможна, но выбор ограничен. Названы банки RHB, Canadia, Vattanac, Public Bank и ABA; лучше всего кредит дают под квартиру в кондоминиуме. Долю кредита в цене и срок страница не указывает, страниц банков и регулятора уточним по вашему запросу. Условия проверяют в банке.

• Вид на жительство: записей у нас пока нет.
• Гражданство: подзаконный акт N225 от 1 декабря 2025 года (по странице юрфирмы Andersen). Возможно при личной инвестиции от 4 млрд риелей (около 990 тыс. долларов) в приоритетных секторах и одобренных проектах (нужно разрешение на инвестиции) или при взносе от 12 млрд риелей (около 3 млн долларов) в бюджет. Любая недвижимость под приоритетный сектор не подходит.

Индекса цен на жильё Камбоджи у нас пока нет: Банк международных расчётов такой ряд не публикует, либо он у нас не загружен. Поэтому четырёх видов цены, без поправки на инфляцию и с ней, в местной валюте и в долларах, здесь нет, и выводов о динамике мы не делаем.

В справочнике 40 районов: Пномпень 19, Сиемреап 12, Сиануквиль 9. Цен на страницах объявлений и обзоров, прочитанных с датой, по ним нет. Официальных данных о покупателях и числе сделок в базе тоже нет.

• Чем может владеть иностранец. Помещением, в том числе офисом, в зарегистрированном доме совместной собственности на тех же условиях, что жильё (страница DFDL, 2014 год; об офисах она прямо не говорит, это вывод). Коммерческая земля напрямую — нет.
• Чем отличается от жилья. Почти ничем. Налог на недвижимость 0,1%, гербовый сбор 4% и налог на неиспользуемую землю 2% те же (стратегия налогового департамента 2019–2023 годов; отличий для коммерции не называет).
• Налог на аренду — те же 10% валового дохода для жилой и коммерческой недвижимости, освобождение до 500 000 риелей в месяц.
• НДС — общая ставка 10% (официальные разъяснения). По агентству IPS, арендодатель-компания обязана зарегистрироваться по НДС, физлицо, сдающее физлицу, счетов-фактур не выписывает.
• Где сосредоточено. Пномпень: БКК1 (район иностранцев, офисы, магазины), Чройчангвар Бей (офисы), Дуон Пен (торговое ядро вокруг Центрального рынка), Кох Норея и Кох Пич (смешанные районы). Сиемреап: Сала Камрёк, старый город, Свай Данкум. Сиануквиль: Серендипити и Виктори-бич.

Покупка у застройщика идёт платежами по этапам стройки; нужны эскроу и письменные гарантии (по странице агентства). Агентство советует привязывать платежи к проверенным этапам, а не к датам. Что требует закон, уточним по вашему запросу.

Застройщики в справочнике: Borey Peng Huoth, CamKo City (World City Co., Ltd.), Chip Mong Group (Chip Mong Land), OCIC Group, Sokimex Investment Group, The Royal Group.

Объявления: IPS Cambodia, Khmer24, KhmerHome, Realestate.com.kh.

Безопасность. Свежих данных нет. Последнее значение Всемирного банка за 2011 год — 1,82 тяжких происшествия на 100 тыс. жителей, позже ряд пуст. МИД Великобритании чаще всего называет срыв сумки с проезжающего мотоцикла. Сезон муссонов — с июня по октябрь: сильные штормы повреждают дороги, оползни ограничивают поездки в некоторые провинции, а в Пномпене из-за плохого дренажа затапливаются дороги. Там же: страна сильно засорена минами, районы часто не обозначены.

Образование. В Пномпене работают две школы Международного бакалавриата: International School of Phnom Penh (три программы, по классам до 12-го) и Northbridge International School Cambodia (возраст 2–18 лет). Годовое обучение в Northbridge на 2026/27 год — от 11 550 долларов (младшая группа) до 30 475 долларов (11–12 классы), плюс ежегодный взнос 1 440–2 840 долларов и разовые сборы. Это одна школа. Государственная школа для иностранного ребёнка, школы Сиемреапа и Сиануквиля, университеты — записей нет.

Наследование. Налога на наследование нет (по IPS Cambodia, статья 2021 года; официальной страницей уточняется по запросу). Обязательные доли есть: посторонним по свободной воле можно оставить до половины имущества, а если наследники родители или супруг, обязательная доля около трети. Агентство ссылается на проект Гражданского кодекса 2006 года, действующий кодекс вступил в силу 21.12.2011, и его текст уточним по вашему запросу. Иностранец может унаследовать, но землю без гражданства удержать не может; по одному источнику, продать её нужно за три месяца (уточняется). Передача недвижимости между близкими родственниками по наследству освобождена от налога на прирост стоимости 20%; сроки начала спорны так же, как в разделе 2. Какое право применяется и можно ли его выбрать, у нас пока нет.