Кипр

• Гражданин Евросоюза покупает без ограничений.
• Гражданин другой страны покупает на своё имя с разрешения Совета министров. Предел — до двух объектов либо один участок до 4 000 кв. м. Коммерческая недвижимость: магазин до 100 кв. м или офис до 250 кв. м, и только вместе с жильём.
• Правило одно на всю страну. Районы и курорты им не различаются; в Пафосе, по нашим записям, оформление идёт дольше.
• Покупка на стройке возможна: платежи по этапам, договор регистрируется в земельном департаменте.
• Документы о собственности. На Кипре много объектов, по которым договор зарегистрирован, а отдельный документ о собственности ещё не выдан. Местная пресса писала примерно о 9 500 таких договорах. Перед покупкой проверяется, выдан ли документ на конкретный объект.

В парламенте находятся законопроекты, ужесточающие покупку для граждан стран вне Евросоюза; на дату обзора ни один не принят.

Покупка готового жилья:

Сбор платит покупатель. Агента на вторичном рынке обычно оплачивает продавец.

Покупка у застройщика:

• НДС 19% на цену. Сбор за переоформление при этом не берётся.
• Пониженная ставка 5% — только для своего основного жилья площадью до 130 кв. м, и такое жильё нельзя сдавать. Инвестору под сдачу нужно считать 19%.

Владение:

• Государственный налог на недвижимость отменён с 2017 года.
• Остаются муниципальные сборы; их размер уточним по вашему запросу.

Продажа:

• Налог на прирост — 20% с прибыли, платят и нерезиденты.
• Срок владения от налога не освобождает. Есть пожизненный вычет: 30 тыс. евро общий и 150 тыс. для основного жилья, в котором владелец прожил не меньше пяти лет.

• Долгосрочная — без ограничений для владельцев из любой страны.
• Посуточная — только с регистрацией в туристическом ведомстве; номер регистрации указывается в объявлении. В Лимассоле в нашей базе записан штраф до 5 тыс. евро за сдачу без регистрации.
• Доходность аренды в Никосии, названная на страницах объявлений: около 4% в год для квартиры с двумя спальнями (районы Энгоми и Агланджа). Это оценка портала, не официальные данные.

Налог на аренду, шкала с 2026 года:

Из аренды вычитается 20% без документов и проценты по кредиту на объект. Сверх налога с аренды платится взнос в систему здравоохранения — 2,65%. Нерезидент платит по той же шкале с кипрских доходов.

Источники расходятся в порогах шкалы 2026 года; здесь приведён вариант, совпавший у двух аудиторских фирм. Страницы налоговой службы Кипра уточним по запросу.

Это налог на Кипре. Налог в стране, где инвестор живёт, считается отдельно.

• Гражданство за инвестиции отменено: заявки принимались до 30 октября 2020 года, закон отменён в декабре 2025-го.
• Постоянный вид на жительство: инвестиции от 300 тыс. евро и подтверждённый доход от 50 тыс. евро в год. Владелец такого вида на жительство может сдавать купленный объект.

I квартал 2015 — I квартал 2026, жильё по стране в целом:

Что это значит:

• До 2021 года цены в евро почти стояли: +8% за шесть лет. Рост начался в 2022 году и идёт до сих пор — от 4,5% до 8% в год.
• Для покупателя с долларами картина другая: до конца 2022 года жильё в реальных долларах дешевело, с минимумом 80 летом 2022-го. Выше уровня 2015 года оно поднялось только в 2025-м.
• Сейчас цены на максимуме за одиннадцать лет во всех четырёх строках.
• В тех же единицах: Дубай за 2020–2025 годы — +5,4% в год в реальных долларах, Турция за одиннадцать лет — +0,9%, Кипр — +0,6%, Таиланд — −0,3%.

Оговорка: индекс — по стране в целом. Лимассол и Пафос могли вести себя иначе; своих рядов по городам у нас нет.

В справочнике 81 район: Пафос 27, Ларнака 22, Лимассол 14, Никосия 11, Айя-Напа с округой 7. Все — по страницам агентств, порталов и справочников.

Цены, прочитанные на страницах (запрашиваемые, не цены сделок):

Что видно:

• Лимассол — самый дорогой рынок острова: прибрежные районы стоят примерно вдвое дороже деревень в глубине.
• Пафос дешевле и держится на покупателях-иностранцах; чем дальше от моря, тем ниже цена.
• Никосия — рынок для местного спроса: квартиры от 200 тыс. евро, доходность аренды около 4%.
• По Ларнаке и Айя-Напе цен на прочитанных страницах нет.

В справочнике 10 застройщиков: Leptos Estates, Pafilia, Aristo Developers, Cybarco, Korantina Homes, Cyfield Group, Imperio Properties, Quality Group, Domenica Group, P.L. Property Gallery.

Объявления: Bazaraki, INDEX.cy, BuySell Cyprus, Dom.com.cy, Spitogatos. Торги: банковские площадки Altamira и ACB.

Что может купить иностранец. Гражданин Евросоюза покупает свободно. Гражданину другой страны нужно разрешение по закону о покупке недвижимости иностранцами (глава 109), его оформляют через районную администрацию. Магазин площадью до 100 кв. м можно купить только вместе с жильём. Для офиса называют предел 250 кв. м, но он виден лишь в кратких выдержках из поисковой выдачи, а страница юридической фирмы, на которой держится правило о магазине, написана в 2014 году. Поэтому порядок нужно сверить в районной администрации. Требования открыть компанию или получить лицензию в наших записях нет.

Чем отличается от жилья.

• Разрешение, порядок уплаты сбора за переоформление (по шкале 3%, 5% и 8% со скидкой 50%) и налог на прирост при продаже в 20% такие же, как для жилья.
• Если с покупки начислен НДС, как с новой коммерческой недвижимости, сбор за переоформление не берётся; нужна справка налоговой службы. Для вторичной недвижимости без НДС действует обычная шкала. Размер НДС на покупку коммерческого объекта в наших записях не назван.
• НДС на аренду для арендатора-плательщика НДС — 19%. Это по странице юридической фирмы, уточняется. Источники расходятся: одна фирма пишет, что арендодатель вправе начислять НДС по выбору, другая, что с 2026 года арендодатель может от НДС отказаться, уведомив налоговую службу в течение 30 дней. Выбор для объекта необратим.
• Налог на доход от коммерческой аренды, годовой налог и обычный срок договора в наших записях не названы.

Отели и апарт-отели. Отдельных правил о номерах отелей и сервисных апартаментах, продаваемых как инвестиция, и предупреждений о них в записях нет. Известно лишь, что отели названы среди объектов, которые засчитываются для вида на жительство, и что в Айя-Напе и Като Пафосе в справочнике отмечены гостиничные апартаменты.

Вид на жительство. Покупка коммерческой недвижимости (магазины, офисы, отели) на 300 тыс. евро засчитывается для постоянного вида на жительство. Это по странице консалтинговой компании: официальную страницу уточним по запросу, а сумма плюс НДС и условия по доходу уточняются по запросу.

Аренда по городам. Средняя запрашиваемая арендная плата, евро за кв. м в месяц, объявления на январь 2025 года (Landbank Analytics в пересказе деловой газеты CBN). Это цены предложения, не сделок.

Цифры агентств описывают верхнюю часть рынка, а не то, что обычно покупает частный инвестор.

Где сосредоточено. В справочнике отмечены три места: Муттагиака к востоку от Лимассола (квартиры, виллы, офисы), Айя-Напа и Като Пафос (квартиры и гостиничные апартаменты). В Никосии и Лимассоле у нас есть только уровни аренды.

Чего не знаем: доходности и доли свободных площадей, цен на небольшие объекты, ипотеки под коммерческую недвижимость, налога на коммерческую аренду, договорных условий и размера НДС на покупку.