Грузия

• Квартиры, дома, магазины, офисы — в собственность на своё имя. Оформление может занять один день в Public Service Hall (государственном центре услуг).
• Сельскохозяйственная земля иностранцу закрыта. В Кахетии по официальному тексту дома и несельскохозяйственная земля покупаются в собственность, а виноградники и прочая сельхозземля — только по наследству.
• Правило общее для страны. В записях по Батуми, Гудаури, Бакуриани и Тбилиси оно такое же; различаются места не правом, а ценами, сезонностью и защитой покупателя.
• Источник правила — страницы юридических фирм и агентств, не закон; закон о владении землёй мы прочитали только в части Кахетии.

Покупка:

Пример на 100 000 лари (около 38 тыс. долларов) при обычном сроке: сбор 150 лари, нотариус около 200, агент 2 000–3 000. Итого 2 350–3 350 лари (около 1,3 тыс. долларов), то есть 2,35–3,35% цены. Без агента и нотариуса — 0,15%. Это иллюстрация по входным ставкам, а не прогноз.

Источники расходятся в мелочах: юридическая фирма называет сбор 50–200 лари и итог около 0,5%, страница о Батуми — 82–307 лари, официальная страница реестра — 150, 270 и 350. Мы берём официальную. По Гудаури итог назван около 0,3% цены, по Бакуриани — около 0,1%.

НДС 18% относится к новостройке. Цена у застройщика обычно уже включает его — это нужно уточнить в договоре. Ссылка в базе ведёт на старую редакцию кодекса, подтверждение среднее.

Владение:

• Налог на имущество физлица (кроме земли) — по тексту кодекса от 0,8 до 1% рыночной стоимости на конец прошлого года. Точную ставку внутри вилки задаёт муниципалитет. Дата вступления в силу последней редакции уточняется по запросу.
• В Гурджаани (Кахетия) решение совета от 16 января 2026 года ставит 0,1% при доходе семьи до 100 000 лари (около 38 тыс. долларов) и 0,9% при доходе от 100 000. Это правило одного муниципалитета; другие уточним по вашему запросу. Два варианта расходятся, выбирать между ними мы не будем.

Продажа:

• Жилая квартира или дом с участком: 5% с прироста, то есть с разницы между ценой продажи и покупки. Нерезидент платит с дохода из грузинского источника.
• Если жильё принадлежало владельцу больше двух лет, прирост налогом не облагается. Срок идёт с даты документа о праве на регистрацию. Отдельной нормы о нерезидентах нет, вывод сделан из текста кодекса.
• Прочая недвижимость облагается по общей ставке 20%; подробности по ней уточняются по запросу.

• Долгосрочная — свободна для иностранных владельцев. По странице агентства, владелец регистрируется на портале налоговой службы rs.ge с грузинским налоговым номером.
• Посуточная — лицензия не нужна, жёстких ограничений нет. По странице юридической фирмы, при регистрации на rs.ge налог на доход 5%, без неё — 20%. В Бакуриани спрос сезонный, ноябрь–март; в Батуми застройщик называет сезон около 70–80 дней заполнения.

Налог на аренду жилья физлицом: 5% с валового дохода без вычета расходов. Тот, кто хочет вычесть расходы, платит общую ставку 20% с чистого дохода.

Это налог в Грузии. Налог в стране, где инвестор живёт, считается отдельно.

Решение Национального банка от 26 февраля 2025 года временно подняло предельную долю кредита в цене объекта для кредитов в лари до 90%, а для заёмщиков с доходом из-за рубежа — до 80%. Повышение названо временным. О нерезидентах на странице ничего не сказано, а правило адресовано банкам: условия конкретного банка могут быть строже.

• Краткосрочный вид на жительство выдаётся иностранцу с недвижимостью (кроме сельхозземли), рыночная стоимость которой выше 150 000 долларов в пересчёте на лари. Стоимость определяет аккредитованный оценщик, а не цена сделки. Это по официальной странице Агентства государственных услуг; срок действия на ней не указан.
• Гражданство: подтверждённой записи о гражданстве за недвижимость у нас пока нет.

Индекса цен на жильё для Грузии у нас пока нет: Банк международных расчётов его не публикует, либо он не загружен. Поэтому четырёх строк (в лари и долларах, с поправкой на инфляцию и без) в обзоре нет. Курс лари плавающий; Нацбанк называет это сознательной политикой. Что станет с долларовой стоимостью квартиры, обзор сказать не может.

В справочнике 56 районов: Тбилиси 20, Батуми 14, Кахетия 11, Кобулети 5, Гудаури 4, Бакуриани 2.

Цены, прочитанные на страницах (доллары за кв. м):

Что видно:

• Из прочитанного Батуми дороже по первичному рынку, но данные относятся к 2024 году.
• В Тбилиси цены различаются почти вдвое: центр дороже окраинных новостроек.
• Цены по Кахетии, Кобулети, Бакуриани на прочитанных страницах пока недоступны.
• Это цены предложения и пересказы, не сделки; сравнивать колонки между собой нельзя.

Что может купить иностранец. По страницам юридических фирм, иностранец-физлицо покупает магазин и офис на своё имя, на тех же условиях, что гражданин Грузии. Закрыта только сельхозземля. Лицензия и местная компания в источниках не названы. Размерных лимитов в источниках нет.

Чем отличается от жилья.

• Налога на передачу и гербового сбора нет — так же, как для жилья.
• НДС 18% начисляется при покупке нежилого помещения у плательщика НДС. Разовая продажа нежилого здания считается хозяйственной деятельностью.
• НДС 18% на аренду: сдача имущества в аренду считается услугой. Регистрироваться плательщиком обязательно, когда облагаемые операции за 12 месяцев выше 100 000 лари (около 38 тыс. долларов).
• Общая ставка налога на доход физлица — 20%; 5% положено только за аренду жилья. Ставка именно для коммерческой аренды и порядок удержания для нерезидента уточняются по запросу.
• Налог на имущество: размер для коммерческих помещений уточним по вашему запросу.
• Обычный срок договора аренды в записях не назван.

Отели и апарт-отели. В базе отмечены районы с гостиничными апартаментами: Бакуриани, Дидвели, Новый и Старый Гудаури, набережная Кобулети. В Кобулети продажа номеров отеля и торговых площадей уточняется по запросу.

Аренда и свободные площади. Обзор TBC Capital (инвестбанк группы TBC), 2024 год, по страницам журнала Investor.ge:

Для Батуми не сказано явно, что цена месячная. Данные — банковский обзор, не официальная статистика; торговые центры — не уличные магазины.

Где сосредоточено. См. список выше: курорты Бакуриани, Гудаури, Кобулети. По городам у нас есть только уровни аренды.

Цифры агентств описывают верхний рынок: офисы класса A и торговые центры, а не то, что обычно покупает частный инвестор.

Чего не знаем: доходность, цены небольших помещений, ипотеку под коммерческую недвижимость, налоги на коммерческую аренду и имущество, условия договоров.

• Иностранцам разрешена.
• Батуми: застройщики платят штрафы за задержки. Риски: задержки сдачи, изменение планировки на 1–3 кв. м, ограниченная ликвидность.
• Гудаури: нужна проверка репутации застройщика; в источнике сказано об отсутствии обязательных мер защиты покупателя.
• Кобулети: предпродажи идут в нескольких проектах, в том числе Swissotel и Kobuleti Resort; сдача названа на 2029–2031 годы.

В справочнике 7 застройщиков: Archi, Gumbati Group, Lisi Development, New Group, ONE Development, Real Palace, Redco.

Объявления: Korter.ge, MyHome.ge, SS.ge, Makler.ge, Realtor.ge, Livo.ge, MyMarket.ge. Торги: Livo auction.