Панама

Панама известна прежде всего Панамским каналом: он соединяет Атлантический и Тихий океаны и открыт в 1914 году. Страна занимает перешеек Центральной Америки, около 40 процентов её территории покрыто джунглями, и здесь живут растения и животные, которых нет больше нигде на Земле. Жаркий влажный климат с долгим сезоном дождей и около 500 рек поддерживают богатую природу. Национальные парки Койба на Тихом океане и Дарьен на границе с Колумбией входят в список ЮНЕСКО, а руины Панама-Вьехо, основанного в 1519 году, напоминают о колониальной истории. Вулкан Барú высотой 3 475 м — высшая точка страны, а в горах у городка Бокете главное занятие жителей — выращивание кофе. Столица Панама-Сити соединяет колониальные руины и современные музеи, например Биомузео архитектора Фрэнка Гери.

Что посмотреть и как далеко от наших мест

• Панама-Вьехо (ЮНЕСКО). Панама-Вьехо — руины первого города Панамы, основанного в 1519 году в предместьях нынешней столицы. Сохранились башня старого собора, монастырь Консепсьон и Дом генуэзцев, а археологи продолжают работы на месте. Объект внесён в Список всемирного наследия ЮНЕСКО в 1997 году. Панама Сити — 7 км, Педасí — 172 км, Бокас-дель-Торо — 306 км.
• Форты Портобело и Сан-Лоренсо (ЮНЕСКО). Военные укрепления, которые испанская империя строила на Карибском побережье Панамы в XVII–XVIII веках. Около десяти фортов расположены на склонах холмов за гаванью Портобело. Объект внесён в список ЮНЕСКО в 1980 году. Панама Сити — 66 км, Педасí — 226 км, Бокас-дель-Торо — 286 км.
• Международный парк Ла-Амистад (ЮНЕСКО). Трансграничный заповедник на границе с Коста-Рикой, которым обе страны управляют совместно. Он входит в объект ЮНЕСКО «Заповедники хребта Таламанка и Ла-Амистад». В парке отмечено около 600 видов птиц. Бокас-дель-Торо — 76 км, Бокете — 88 км, Панама Сити — 376 км.
• Национальный парк Койба (ЮНЕСКО). Остров Койба — крупнейший остров Центральной Америки, площадью около 494 км², у тихоокеанского побережья Панамы. Морской заповедник вокруг острова внесён в список ЮНЕСКО в 2005 году. В его водах отмечено около 760 видов морских рыб. Бокете — 161 км, Педасí — 196 км, Бокас-дель-Торо — 212 км.
• Национальный парк Дарьен (ЮНЕСКО). Национальный парк на востоке Панамы, у границы с Колумбией, площадью около 5 790 км². Он входит в список ЮНЕСКО с 1981 года. Здесь проходит участок Дарьенского разрыва, где джунгли прерывают Панамериканскую трассу. Панама Сити — 258 км, Педасí — 273 км.
• Биомузео. Музей биоразнообразия в Панама-Сити, спроектированный архитектором Фрэнком Гери и открытый в 2014 году. Здание предлагает около 4 000 м² выставочного пространства. Панама Сити — 4 км, Педасí — 162 км, Бокас-дель-Торо — 300 км.
• Национальный парк «Вулкан Барú». Национальный парк вокруг вулкана Барú, высочайшей точки Панамы — 3 475 м. Парк создан в 1976 году и занимает около 143 км². Городок Бокете лежит на восточном склоне вулкана. Бокете — 12 км, Бокас-дель-Торо — 66 км, Педасí — 311 км.
• Архипелаг Бокас-дель-Торо. Карибский архипелаг из шести крупных островов, около 50 кайо и около 200 островков. Главный посёлок, Бокас-дель-Торо (Бокас-Таун), стоит на острове Колон. В нём около 13 000 жителей по данным 2008 года. Бокас-дель-Торо — 13 км, Бокете — 62 км, Панама Сити — 289 км.
• Национальный парк Собераниа. Национальный парк площадью около 220 км² в провинциях Панама и Колон, создан в 1980 году. Он лежит примерно в 25 км от Панама-Сити. Панама Сити — 18 км, Педасí — 174 км, Бокас-дель-Торо — 286 км.
• Панамский канал. Судоходный канал длиной около 82 км, соединяющий Атлантический и Тихий океаны через Панамский перешеек. Открыт 15 августа 1914 года; расширение, завершённое в 2016 году, удвоило его пропускную способность. Панама Сити — 29 км, Педасí — 177 км, Бокас-дель-Торо — 275 км.

• Собственность. Иностранец покупает и владеет титулованной землёй и недвижимостью на своё имя. Статья 47 Конституции даёт ему те же права на недвижимость, что гражданину.
• Приграничная полоса. Объекты в 10 км от международной границы ограничены. Это по странице агентства, не по официальному источнику.
• Бокас-дель-Торо. На островах часто продаётся не титул, а лишь право владения участком (ROP).
• Коммерческая недвижимость покупается свободно; подробности в отдельном разделе.

Покупка:

Источники расходятся: общая запись называет 1,5–3%, местные агентства — до 4%. Пример на цене 300 000 долларов: при 1,5% это 4 500, при 3% — 9 000 долларов. Налог на передачу покупатель по закону не несёт: закон от 31 августа 2026 года (Ley 546) объявляет недействительным условие договора, перекладывающее его на покупателя. База налога описана по-разному: страница DGI называет землю или кадастровую стоимость, текст закона — стоимость сделки, но не ниже кадастровой.

Владение:

• Налог на недвижимость считается от кадастровой стоимости: до 30 000 долларов — 0%, до 250 000 — 0,6%, до 500 000 — 0,8%, выше — 1%. Льготная шкала есть только для основного жилья владельца, инвестору она не положена.

Продажа:

• Налог на прирост — 10% с разницы между ценой и базовой стоимостью (кадастровой или учётной, что ниже), плюс улучшения и расходы. Отдельной ставки для нерезидента в законе нет.
• Источники называют также аванс 3% от цены при закрытии с правом выбрать 10% с прибыли; норма 2021 года известна по пересказам, текст закона не открыт.
• Вывод выручки за рубеж по нашим записям свободен.

• Долгосрочная. Ограничений нет, срок и условия стороны определяют сами; обычно договор на год с продлением.
• Посуточная. Аренда меньше 45 дней ограничена в Панама-Сити: по закону 80 от 2012 года нужна лицензия ATP, обычно через отельного оператора. В остальных районах, по нашим записям, ограничений нет.

Налог на аренду в Панаме — шкала для физических лиц:

Шкала относится к резиденту. С платежа нерезиденту арендатор удерживает налог: шкала применяется к 50% платежа, то есть до 12,5% от аренды. Удержания нет, если нерезидент зарегистрирован в DGI как плательщик подоходного налога.

Это налог в Панаме. Налог в стране, где инвестор живёт, считается отдельно.

Нерезиденту ипотеку даёт по меньшей мере один банк: Scotiabank Panama, сайт которого перешёл к Davibank. Это условия одного банка, не закон; у других банков, например Global Bank, заём требует проживания в Панаме.

Участок — 50% цены. Срок до 25 лет для жилья и до 15 лет для участка; возраст заёмщика плюс срок не более 75 лет. Страница банка недавно переехала, условия могут устареть.

• Квалифицированный инвестор. Вложение от 300 тыс. долларов в новостройку или от 500 тыс. во вторичное жильё (требование действует с 16 сентября 2026 года). Статус — постоянный вид на жительство; объект держат 5 лет. Источник — страница агентства, не официальная.
• Семья. Разрешение охватывает супруга и детей; детей 18–24 лет — при очной учёбе. За каждого платят 1 000 долларов казначейству и 1 000 миграционной службе (перечень Минторга 2021 года, его пороги вложений устарели).
• Гражданство. Прямого получения за инвестиции нет. Заявку можно подать после 5 лет постоянного проживания на общих условиях.

Индекса цен на жильё по Панаме у нас пока нет: Банк международных расчётов его не публикует, либо он у нас не загружен. Четыре строки (в местной валюте и в долларах, с поправкой на инфляцию и без) поэтому не построены. Страна живёт на долларе: по газете La Estrella, закон 1904 года признал доллар законным платёжным средством, бальбоа равен ему один к одному. Источник газетный, не официальный. Поэтому для покупателя с долларами хватило бы двух строк — без поправки на инфляцию и с ней.

В справочнике 45 районов: Бокас-дель-Торо 16, Панама Сити 10, Бокете 8, Педаси 7, Коронадо 4.

Цены, прочитанные на страницах, есть только по Педаси. Это отчёт брокера, в нём указан ранний 2025 год, на самой странице даты нет; мы читали её 11 октября 2026 года. Цены запрашиваемые.

Что видно:

• В Коста-Педаси, по отчёту, на начало 2025 года из 90 участков застройщика оставалось 24.
• По Бокас-дель-Торо, Бокете, Коронадо и Панама-Сити цен на прочитанных страницах нет.

Уровень безопасности официально оценивается по провинциям. По отчёту SIEC за 2025 год (предварительный, на 21 декабря) в провинциях Бокас-дель-Торо, Чирики (Бокете) и Лос-Сантос (Педаси) он низкий по шкале отчёта, в провинции Панама умеренный, в Колоне высокий. Цифр по отдельным городам нет.

Что может купить иностранец. Офисы и торговые помещения — свободно, по данным официального руководства для инвесторов. Вести розничную торговлю как бизнес могут только панамцы. Покупка на физическое лицо возможна; страницы юрфирм называют корпорацию желательной, но не обязательной.

Чем отличается от жилья.

• Налог на передачу — 2% и платит его продавец, как для жилья: закон не выделяет коммерческие объекты. Это вывод по тексту закона.
• Ежегодный налог на недвижимость — та же шкала от 0% до 1% кадастровой стоимости. Особая льгота для основного жилья на магазины и офисы не распространяется.
• НДС (ITBMS) на аренду — 7%. По записи, кто выставляет счета меньше чем на 36 000 долларов в год, может его не взимать; этот порог проверка на странице DGI не увидела.
• Аренду нежилых помещений регулирует закон 93 от 1973 года с поправками 1974 года: срок и продление обязательны для обеих сторон, арендатор может отказаться, если так записано в договоре. Минимальный срок из исходного текста мог измениться; уточняется по запросу.

Отели и апарт-отели. Правил о номерах, продаваемых как инвестиция, в записях нет.

Аренда, доходность, свободные площади. Цифр по сегментам у нас пока нет.

Где сосредоточено. В Панама-Сити офисы — в районах Марбелья и Обаррио (банковский район, Calle 50), Сан-Франсиско и Коста-дель-Эсте (газета La Prensa, 2022 год, данные устарели). В каталоге также Белья-Виста, Пунта-Пасифика, Паитилья и Сьюдад-дель-Сабер. В Коронадо торговая зона — вдоль Панамериканского шоссе.

• Разрешена; регулируется законом 284.
• Взносы обычно лежат в эскроу или траст с выплатами по этапам. Защиту задаёт договор. Источники называют эскроу особенно уместным для иностранца.

В справочнике один застройщик: Empresas Bern.

Объявления и агентства: DoPanama, Encuentra24 Panama, InmoPanama, Panama Equity Real Estate, Panama Properties, Panama-Real-Estate.com, Panama Sol Realty, Panama Sovereign Realty, RootsPanama.