Испания

• Жильё — в полную собственность, на своё имя; компания тоже может покупать.
• Охраняемые и приграничные зоны — разрешение Минобороны для граждан не из ЕС. По записи о Канарах: городская земля свободна, а в оборонных зонах нужно предварительное разрешение, и площадь, которой владеют такие иностранцы, ограничена 15%.
• Коммерческая недвижимость — те же правила.
• Ремонт и перепродажа открыты; на Балеарах и Коста-дель-Соль для работ нужна муниципальная лицензия.
• Нужны налоговый номер иностранца (NIE) и декларация нерезидента (форма 210).

Между местами разница не в праве на покупку, а в налогах и правилах посуточной аренды.

Налог на покупку готового жилья:

Новостройка у застройщика: НДС 10% (страница налогового агентства) и гербовый сбор: 1,2% в Андалусии, 1% на Канарах (там вместо НДС налог IGIC), 1,5% в Валенсии — по странице нотариусов, уточняется.

Пример: квартира за 400 000 евро.

Нотариус, реестр и юрист в записях даны только общей вилкой: страница юрфирмы называет 10–15% к цене вместе с налогами, страница агентства для готового дома на Коста-дель-Соль — 9–10%, для Барселоны — до 14%. Это оценки юристов и агентств, не официальные данные.

Владение. Местный налог на недвижимость берёт город от кадастровой стоимости; для городских объектов закон задаёт ставку от 0,4% до 1,10%.

Продажа:

• Нерезидент платит 19% с прибыли, одинаково для ЕС и не-ЕС (официальный текст).
• Покупатель удерживает 3% цены как аванс этого налога; излишек возвращается по форме 210.
• Город берёт свой налог на прирост стоимости земли (plusvalía); размер уточним по вашему запросу.
• Вывод выручки, по странице агентства, свободный.

• Долгосрочная. Свободна, но договор продлевается до 5 лет, а если арендодатель юридическое лицо — до 7 (официальный закон об аренде).
• Посуточная. Нужна региональная лицензия или регистрация. Записи расходятся: по одной национальный единый реестр отменён судом в мае 2026 года, по другой национальный номер обязателен с 1 июля 2025 года. Уточним под вашу ситуацию.
• Барселона: лицензии после 2028 года не продлеваются, новый владелец посуточно сдавать не сможет. Валенсия: мораторий снят в 2026 году, но разрешены в основном нижние этажи, центр почти закрыт. Коста-дель-Сол: нужно согласие сообщества собственников. Коста-Бланка: лицензия при сдаче до 10 ночей одному гостю. Канары: разрешения и зонирование.

Налог нерезидента на доход от аренды (официальная страница налоговой службы):

Для пустующего жилья облагается условный доход без вычета расходов.

Это налог в Испании. Налог в стране, где инвестор живёт, считается отдельно.

Нерезиденту ипотеку выдают; мы знаем условия одного банка, CaixaBank (HolaBank), по его странице:

• до 70% стоимости жилья (резидентам банки дают до 80%);
• срок до 20 лет при доходе в евро и ряде валют, для некоторых других валют 15;
• онлайн заявку подают жители 15 стран Западной Европы, США и Канады, остальные идут в отделение.

Это условия банка, не норма регулятора; Банк Испании особого правила для нерезидентов не показал.

• Вид на жительство за покупку от 500 000 евро отменён с 3 апреля 2025 года; действующие держатели сохраняют права (обзор KPMG). Одна страница ещё описывает программу как действующую; мы следуем записи об отмене.
• Прямого гражданства за инвестиции Испания не даёт.

Январь 2015 — январь 2026, жильё по стране в целом, рынок в евро:

Индекс, январь 2015 = 100:

Что это значит:

• Сейчас цены на максимуме во всех четырёх строках. Больше всего они выросли в последние годы таблицы: с 154,3 в октябре 2023 до 200,7 в евро без поправки.
• Для покупателя с долларами и бумажный рост (+108,7%), и реальный (+49,7%) выше, чем в евро: евро окреп с 0,914 до 0,854 за доллар.
• В октябре 2022 года, когда евро был слабее всего в таблице (0,981), реальный индекс в долларах стоял на 105,7 при 124,5 в евро.
• Сверх местной инфляции жильё дорожало на 4,0% в год.

Оговорка: индекс по стране в целом, своих рядов по городам у нас нет. Данные за октябрь 2025 неполные: курс за три месяца из трёх, цены США за два.

В справочнике 222 района: Коста-дель-Сол 80, Канарские острова 50, Коста-Бланка 25, Барселона 18, Валенсия 18, Мадрид 16, Балеарские острова 15.

Цены, прочитанные на страницах (запрашиваемые, не цены сделок), квартиры:

Вне таблицы: Коста-Бланка — медианная запрашиваемая цена всего объекта у одного агентства (август 2026): Бенидорм, новостройки, 1 450 000 евро; Финестрат 635 000; Ринкон-де-Лойш, виллы, 1 780 000. Коста-дель-Сол — Ла-Сагалета, закрытое поместье, виллы от 4 млн евро (страница агентства от 16 июня 2026). По Барселоне и Канарам цен на прочитанных страницах нет.

Что видно:

• Центральные районы Мадрида — дороже 8 000 евро за кв. м, западные пригороды — около 4 000.
• Единственное снижение за год — в Ретиро; быстрее всего росли Барахас и Лас-Росас.
• Для ряда районов страница даёт две цифры (в заголовке и в тексте); мы берём цифру из текста.

Что отличается от жилья:

• Покупка. Готовое здание освобождено от НДС, вместо него региональный налог, обычно 6–11% (страница юрфирмы, уточняется). Новое облагается НДС 21%; продавец может отказаться от освобождения, если покупатель — плательщик НДС с правом вычета.
• НДС на аренду. Освобождена только аренда жилья; коммерческая облагается НДС по общей ставке 21%. Обязанности нерезидента уточним по вашему запросу.
• Налог на доход от аренды — как для жилья: 19% с чистого для ЕС и ЕЭЗ, 24% с валового для остальных.
• Компания не обязательна: можно лично или через испанское общество (SL).
• Договор. Условия задают стороны. Закон подсказывает залог в две месячные ренты и компенсацию арендатору торговой точки после пяти лет работы; её условия нужно сверить с текстом статьи.

Данные консультантов в пересказе новостных сайтов:

Магазины на главных торговых улицах по стране: премиальная доходность 3,75%, 2025 год. Расхождение двух консультантов по аренде офисов в Мадриде объясняется разными определениями; уточним под вашу ситуацию.

Где сосредоточено: Мадрид — офисы в деловом центре и на Пасео де ла Кастельяна, логистика вдоль трассы A-2; Барселона — офисный район 22@ и логистическая зона порта ZAL Port; Валенсия — Авенида де Арагон и русло Турии, офисы 16–18,5 евро за кв. м в месяц (BNP Paribas Real Estate, март 2026).

Оговорка: цифры консультантов описывают верхний, премиальный сегмент; средние по рынку в базе не записаны.

• Открыта для иностранцев; платежи защищены банковской гарантией. В записях названы два закона, 57/1968 и 38/1999; уточним под вашу ситуацию.
• К цене добавляются НДС 10% и гербовый сбор (раздел 2).

В справочнике 9 застройщиков: AEDAS Homes, Civica Homes (Grupo Civica), Gestilar, Gomendio, Grupo Insur, Metrovacesa, Neinor Homes, Taylor Wimpey Spain, Vía Célere.

Объявления: Idealista.com, Fotocasa.es, Habitaclia.com, OLX.com (Spain), Spain-real.estate, Viviendasnuevas.com; новостройки на сайтах AEDAS Homes, Culmia, Neinor Homes.