Турция

• Жильё, магазины, офисы, склады — на своё имя, в полную собственность. Отдельных «зон для иностранцев», как в ОАЭ, нет.
• Запрещены охраняемые зоны; в особых охранных зонах нужно разрешение губернатора.
• Два общих ограничения: 30 гектаров на одного человека по стране; у всех иностранцев вместе — не более 10% площади района. В популярных районах второй предел может быть исчерпан — это проверяется перед сделкой в кадастре.
• Правила одинаковы во всех одиннадцати местах, которые мы изучили. Места различаются не правилами, а рынком: кто покупает, сколько и почём.

Покупка:

Владение:

• Налог на недвижимость: 0,2% в год в крупных городах, 0,1% вне их. Считается от кадастровой оценки, которая обычно ниже рыночной цены.
• Страховка от землетрясения обязательна. С июля 2026 года страховая стоимость — 11 357 лир за квадратный метр для железобетонного дома, покрытие не более 2,4 млн лир (около 49 тыс. долларов). Это меньше рыночной цены квартиры: полную стоимость обязательный полис не покрывает.

Продажа:

• Владение дольше пяти лет — прирост не облагается.
• Раньше пяти лет — прирост облагается по общей шкале 15–40% за вычетом необлагаемых 150 тыс. лир (около 3 тыс. долларов).
• Гражданство через покупку требует не продавать три года; налоговая льгота — пять. Это разные сроки.

Долгосрочная (более 100 дней):

• Открыта без разрешений; нужен письменный договор и налоговая отчётность.
• Начальную ставку стороны назначают свободно. При продлении рост ограничен средней инфляцией за 12 месяцев.

Посуточная (до 100 дней):

• Нужно разрешение министерства культуры и туризма, полученное до первого договора.
• В многоквартирном доме требуется согласие всех собственников. Один владелец может сдавать так не более четверти квартир в доме.
• Виллам согласие соседей не нужно.
• Штрафы за работу без разрешения значительные; по Бодруму в базе записано 180 тыс. лир (около 3,6 тыс. долларов).

Налог на аренду:

Из дохода вычитаются либо фактические расходы, либо 15% без документов. Для жилой аренды в 2026 году не облагаются первые 58 тыс. лир (около 1,2 тыс. долларов); применима ли эта льгота нерезиденту, источники прямо не говорят.

Это налог в Турции. Налог в стране, где инвестор живёт, зависит от его паспорта и резидентства и считается отдельно.

Потолок кредита зависит от цены жилья (правила банковского регулятора, январь 2026):

Если у заёмщика уже есть жильё, потолки ниже. Про нерезидентов правила отдельно не говорят. При инфляции 30–45% ставки в лирах высоки; этот раздел описывает потолки, а не доступность кредита иностранцу.

• Гражданство: недвижимость от 400 тыс. долларов, обязательство не продавать три года.
• Вид на жительство: даётся при покупке жилья от 200 тыс. долларов (порог действует с 16 октября 2023 года), на два года с продлением, пока жильё в собственности. Коммерческая недвижимость права на него не даёт. Цена в документе о собственности должна быть не ниже порога, оплата — через банк. Сумму порога называют турецкие юридические фирмы; на официальной странице инвестиционного агентства она не указана.
• Районы, где доля иностранцев среди жителей превышена, закрыты для новых видов на жительство — в Стамбуле и ещё в ряде провинций. Покупка там возможна, а разрешение на проживание по этому адресу — нет. Статус района проверяется на день подачи документов, а не на день покупки.

Турецкие цены нельзя показывать одной цифрой. I квартал 2015 — II квартал 2026:

Что это значит:

• Для покупателя с долларами верна нижняя строка. С 2015 по 2021 год жильё в реальных долларах подешевело на 43%. Весь рост пришёлся на 2022 — начало 2023 года; с тех пор почти ровно.
• В долларах без поправки цены на историческом максимуме. С поправкой на инфляцию доллара это возврат чуть выше уровня 2015 года.
• Для жителя Турции жильё сверх местной инфляции подорожало на 81%, но с пика 2023 года потеряло 20%.
• Себестоимость строительства в реальных долларах за одиннадцать лет почти не изменилась (−4%). Жильё обогнало стройку на 15%; в Дубае за шесть лет — на 52%.
• Для сравнения: Дубай за 2020–2025 годы дал 5,4% в год в реальных долларах.

Лира: с 2,46 за доллар в 2015 году до 45,5 в 2026-м. Инфляция в 2024–2025 годах — 30–45% в год.

Продажи жилья иностранцам, по стране:

Спрос упал втрое от пика и продолжает снижаться: за январь — август 2026 года — 13,1 тысячи против 14,0 годом раньше.

По местам, последние 12 месяцев (сентябрь 2025 — август 2026):

По гражданству, вся страна: Россия 3 748 (в 2022 году — 17 198), Иран 1 930, Украина 1 528, Ирак 1 329, Германия 1 320, Китай 1 070, Азербайджан 951. Из первой семёрки растёт только Китай.

Что видно:

• Два рынка — две разные истории. Анталья и Мерсин — побережье, покупатели из России, Украины, Германии, Казахстана. Стамбул — Иран, Китай, арабские страны. Чёрноморское побережье и Мраморное море — покупатели из стран Залива и Ирака.
• Один район — пятая часть страны. Аланья: 4 639 покупок за год, 21% всех продаж иностранцам в Турции. В 2022 году было 14 764.
• В Стамбуле иностранцы покупают на западной окраине: Эсеньюрт (1 966), Бейликдюзю (839), Башакшехир (788), Багджылар (664). Это массовая новая застройка, а не исторический центр.
• Мерсин — третий рынок страны: Эрдемли (964) и Мезитли (521) — недорогое побережье с тем же составом покупателей, что в Анталье.

В справочнике 93 района в четырёх местах: Стамбул 46, Анталья 19, Измир 15, Бодрум и побережье Муглы 13.

• Разрешена. Действует закон о защите потребителей: нужен нотариально заверенный договор, платежи идут по этапам строительства.
• Отдельного счёта проекта под надзором регулятора, как в Дубае, утверждённые записи не подтверждают — защиту платежей нужно проверять по каждому договору.
• Скидка к готовому жилью в Стамбуле — 20–35%.
• Сейсмический риск. Дома должны соответствовать нормам 2018 года; при покупке проверяются разрешение на строительство и акт ввода (искан).

В справочнике 14 застройщиков, среди них: государственный Emlak Konut, Sinpaş, Ağaoğlu, Nef, Sur Yapı, Mesa, Varyap, Dumankaya.

Объявления: Sahibinden, Hepsiemlak, Emlakjet, Zingat. Торги: государственная площадка судебных продаж (UYAP).

Что можно купить. Иностранец-физлицо может владеть магазинами, офисами и складами на своё имя. Ограничения те же, что для жилья: до 30 гектаров, не более 10% площади района, охраняемые зоны закрыты, в зонах безопасности нужно разрешение губернатора. Страница государственного инвестиционного агентства говорит о недвижимости вообще и отдельного запрета на коммерческие объекты не содержит. Для Стамбула то же сообщает сайт консультантов. Компания или лицензия не названы как обязательные.

Что отличается от жилья:

• Пошлина при оформлении. Такая же, как для жилья, 4%.
• НДС при покупке. 20%, если продавец — плательщик НДС. Это по статье бухгалтера от 10 июля 2023 года, а не по официальной таблице налоговой службы. Возврат НДС частному лицу уточняется по запросу. НДС на аренду и ежегодный налог на коммерческий объект в нашей базе не записаны.
• Налог на аренду. Арендатор-бизнес обычно сам удерживает налог с аренды офиса или магазина. Это по странице юридической фирмы. Ставка удержания там не названа, и мы её не указываем. Льгота в 58 тыс. лир (около 1,2 тыс. долларов) действует только на аренду жилья.
• Договор аренды. Условия задают стороны. При продлении рост платы ограничен средней инфляцией за 12 месяцев. Это относится и к крытым нежилым помещениям; потолок в 25% был только для жилья. Источник — сайт юриста, текст закона мы в читаемом виде не открыли.

Отели и апартаменты с управляющей компанией, продаваемые как инвестиция: в записях нет ничего, ни правил, ни предупреждений.

Вид на жительство и коммерческая недвижимость: в записях по коммерции этого нет.

Аренда офисов, Стамбул:

Рост высшей ставки за год — 13%. Цифры консультантов описывают верх рынка, а не то, что обычно покупает частное лицо.

Где сосредоточено. Офисные районы Стамбула: Левент-Этилер (самая высокая ставка), Маслак, Эсентепе-Гайреттепе-Зинджирлыкую. В справочнике есть ещё несколько кварталов со смешанной застройкой, жильё и офисы: Фыкыртепе, Кягытхане, Картал, Левент (проект Yeni Levent на сайте Emlak Konut), Тарлабаши. Торговые улицы и логистические парки уточняются по запросу.

Чего не знаем: доходности коммерческой недвижимости, свободных площадей, ставок аренды магазинов и складов, цен небольших объектов, ипотеки на коммерцию, НДС на аренду, ежегодного налога, ставки удержания налога с аренды, правил для отелей и апартаментов.