Таиланд

Правило одно на всю страну, районы и курорты им не различаются:

• Квартира в кондоминиуме — в полную собственность, на своё имя, в пределах квоты 49% площади дома. Наличие квоты в конкретном доме подтверждается письменно до сделки.
• Земля — иностранцу не продаётся.
• Дом или вилла — через аренду земли на срок до 30 лет, с регистрацией в земельном департаменте.
• Коммерческая недвижимость — помещения в кондоминиуме на тех же условиях, что жильё; отдельное здание на земле — только аренда.
• Деньги на покупку должны прийти из-за рубежа в иностранной валюте. Банк выдаёт справку о переводе; она предъявляется при регистрации и нужна потом, чтобы вывести выручку от продажи.

Отсюда разница между местами:

Покупка:

Покупатель готовой квартиры обычно платит около 1% плюс юрист. Льгота, о которой много пишут, — сбор 0,01% вместо 2% и 1% до середины 2027 года — действует только для граждан Таиланда при цене до 7 млн батов (около 210 тыс. долларов); иностранцу она не положена.

Владение:

• Налог на землю и строения — ежегодно, от оценочной стоимости. Для жилья, которое не является основным домом владельца, ставка от 0,02% до 0,30%. Точные ступени по официальной таблице уточним по вашему запросу.

Продажа:

• Отдельного налога на прирост стоимости нет. При продаже в земельном департаменте удерживается подоходный налог по общей шкале (до 35%), который считается от оценочной стоимости с вычетом, зависящим от числа лет владения.
• Плюс налог с оборота 3,3% или гербовый сбор 0,5% (см. таблицу).
• Освобождения от налога после какого-либо срока владения нет: через пять лет меняется только второй платёж.

• От 30 дней — разрешена владельцу квартиры и арендатору земли, отдельная лицензия не нужна. Обычный договор — 6–12 месяцев, залог за два месяца.
• Меньше 30 дней — запрещена без гостиничной лицензии: штраф до 20 тыс. батов и до 10 тыс. за каждый день продолжения. Уставы кондоминиумов, как правило, запрещают её отдельно. На Самуи для вилл возможна лицензия или уведомление.
• Гарантии дохода от застройщика (5–10% в год на 3–10 лет), которые предлагают на Пхукете, в нашей базе отмечены как часто невыполняемые.

Налог на аренду:

Из дохода вычитается либо 30% без документов, либо фактические расходы. С аренды, которую платят нерезиденту, обычно удерживается 15% — это аванс в счёт налога по шкале.

Это налог в Таиланде. Налог в стране, где инвестор живёт, считается отдельно.

• Гражданства за инвестиции нет.
• Покупка квартиры или аренды от 3 млн батов (около 89 тыс. долларов) даёт право на годовую визу с продлением. Это не постоянное проживание, работать по ней нельзя. Условия таких виз в Таиланде меняются часто — перед сделкой их нужно проверить заново.

I квартал 2015 — II квартал 2026, жильё по стране в целом:

Что это значит:

• Строки в батах и в долларах без поправки почти совпадают: курс за одиннадцать лет не изменился.
• Сверх инфляции доллара жильё не выросло. Пик был в конце 2019 года (116), провал — весной 2024-го (87), сейчас 97.
• Для жителя Таиланда жильё дорожало на 1,7% в год сверх местной инфляции, которая сама была низкой: 14% за одиннадцать лет.
• В тех же единицах: Дубай за 2020–2025 годы — +5,4% в год в реальных долларах, Турция за одиннадцать лет — +0,9%, Таиланд — −0,3%.

Оговорка: индекс — по стране в целом. Иностранцы покупают в четырёх местах, и цены на Пхукете могли вести себя иначе; своих рядов по местам у нас нет.

В справочнике 89 районов: Бангкок 41, Пхукет 22, Паттайя 16, Самуи 10. Все — по страницам застройщиков, агентств и путеводителей; официального перечня районов в Таиланде нет, потому что правило владения от района не зависит.

Цены, которые мы прочитали на страницах с датой (запрашиваемые, не цены сделок):

По Бангкоку свежих цен по районам нет: порталы объявлений закрыты для чтения, а открытые цифры относятся к 2018 году, и мы их не приводим. По Самуи цен нет вовсе.

• Разрешена; первый взнос обычно 10–30%.
• Обязателен ли по закону отдельный счёт для платежей покупателей, уточним по вашему запросу. Неустойку за просрочку сдачи (в базе записано 0,01–0,05% в день) стоит прописывать в договоре.
• Перед покупкой проверяется, осталась ли в доме квота для иностранцев.

В справочнике 12 застройщиков, среди них Sansiri, AP (Thai), Supalai, Land and Houses, SC Asset, Pruksa, Noble; на Пхукете — Laguna Phuket (Banyan Group).

Объявления: DDproperty, Thailand-Property, FazWaz, Hipflat, Dot Property. Торги: государственный департамент исполнения судебных решений.

Чем может владеть иностранец. Землю иностранец не покупает. Офис или магазин в кондоминиуме — можно, на своё имя, пока доля иностранцев в здании не выше 49% площади. Это правило из закона о кондоминиумах, на портале правительства оно записано. Письмо о свободной квоте берут в юридическом лице дома. Отдельное здание на земле — только аренда.

Нужна ли компания или лицензия. Для помещения в кондоминиуме — нет. Для бизнеса внутри иначе: по страницам юрфирм, кафе или бар открывают через тайскую компанию, где у тайцев 51%. Для Паттайи в базе записана лицензия на 3 млн батов (около 89 тыс. долларов); что именно она даёт, страница не поясняет. Для Самуи названа лицензия по закону об иностранном бизнесе.

Чем отличается от жилья:

• Налог с оборота 3,3% платит продавец-компания. НДС покупатель не платит: ставка 0%. Обе записи основаны на страницах юрфирм, официальные не подтверждают.
• Сбор за регистрацию — 2% оценочной стоимости, поровну, если не договорились иначе. Налог с аренды удерживают у источника, как для жилья. Саму ставку для коммерческой аренды база не называет.
• Налог на землю и здания — ежегодно, от оценочной стоимости, от 0,15% до 1,20%. Это по странице юрфирмы; точную ставку для коммерческого помещения по официальной таблице уточним по вашему запросу.
• Аренда недвижимости не может быть дольше 30 лет. Продление, заранее записанное в договоре, Верховный суд признал ничтожным: его оформляют новым договором. Для коммерческой аренды есть отдельный закон со сроком до 50 лет; его страницу уточним по вашему запросу.

Гостиничные номера и сервисные апартаменты. Использовать кондоминиум под гостиничный бизнес нельзя: так сказано в циркуляре Департамента земель от 6 ноября 2023 года, в пересказе юрфирмы. Отель возможен только после отмены регистрации здания как кондоминиума.

Вид на жительство. Связь коммерческой покупки с резидентством в базе не записана.

Аренда и пустующие площади, Бангкок, данные консультантов:

Другая выборка у CBRE даёт для центра 1 020 бат за II квартал; на странице Cushman & Wakefield за III квартал вакантность класса A в целом 23,5%. Выбирать между цифрами мы не будем. Цифры агентств описывают верхний рынок: здания класса A и главные торговые улицы, а не то, что обычно покупает частный инвестор.

Где сосредоточено. Каталог коммерческих районов в базе пуст. Известно только, что данные относятся к центральному деловому району и центральному торговому району Бангкока.

Чего не знаем: доходность коммерческих объектов, цены небольших помещений, вакантность и ставки за пределами Бангкока, ипотеку под коммерческую недвижимость, НДС и ставку налога на коммерческую аренду, связь покупки с видом на жительство.