Египет

Египет известен прежде всего древней историей на берегах Нила. Здесь стоят пирамиды Гизы, построенные около 2580–2560 годов до н. э., храмы древних Фив в Луксоре и скальные храмы Абу-Симбел, созданные при Рамсесе II в XIII веке до н. э. Исламский Каир хранит сотни мечетей, мавзолеев и медресе, а в Синайских горах действует монастырь Святой Екатерины, построенный в VI веке и считающийся старейшим из действующих христианских монастырей. Страна открыла Большой египетский музей в 2025 году, рядом с пирамидами. Климат преимущественно пустынный: жаркое сухое лето и умеренно прохладная зима. Побережье Красного моря привлекает подводной природой и островами Гифтун, а на юге Синая лежит национальный парк Рас-Мухаммед, созданный в 1983 году.

Что посмотреть и как далеко от наших мест

• Исторический Каир (ЮНЕСКО). Исторический, или Исламский, Каир: центральная часть города, построенная с момента мусульманского завоевания Египта до расширения города в XIX веке. Здесь сотни мечетей, мавзолеев, медресе и крепостных стен. Объект ЮНЕСКО с 1979 года. Новая административная столица — 47 км, Рас-эль-Хекма — 352 км, Эль-Гуна — 378 км.
• Пирамиды Гизы (ЮНЕСКО). Комплекс пирамид на западной окраине Каира: Большая пирамида построена примерно в 2580–2560 годах до н. э. Рядом стоят пирамиды Хафра и Менкаура и Большой сфинкс. Объект ЮНЕСКО с 1979 года. Новая административная столица — 60 км, Рас-эль-Хекма — 343 км, Эль-Гуна — 380 км.
• Монастырь Святой Екатерины (ЮНЕСКО). Греческий православный монастырь у подножия горы Синай на Синайском полуострове. Строительство завершили в 565 году при императоре Юстиниане I, и он считается самым давним из действующих христианских монастырей. Объект ЮНЕСКО с 2002 года. Шарм-эль-Шейх — 79 км, Эль-Гуна — 133 км, Хургада — 145 км.
• Вади-эль-Хитан (Долина китов) (ЮНЕСКО). Палеонтологический участок в провинции Фаюм, около 150 км к юго-западу от Каира, с сотнями окаменелостей ранних китов. Площадь около 200 квадратных километров. Объект ЮНЕСКО с 2005 года. Новая административная столица — 170 км, Рас-эль-Хекма — 307 км.
• Абу-Мина (ЮНЕСКО). Поздне-античный город и монастырский комплекс около 50 км к юго-западу от Александрии, центр христианского паломничества. Площадь около 84 гектаров. Объект ЮНЕСКО с 1979 года. Рас-эль-Хекма — 178 км, Новая административная столица — 220 км.
• Древние Фивы (ЮНЕСКО). Древний город Уасет, руины которого лежат в современном Луксоре: храмы Карнака и Луксора на восточном берегу Нила и некрополь на западном. Город занимал около 93 квадратных километров. Объект ЮНЕСКО с 1979 года. Макади-Бей — 191 км, Хургада — 209 км, Эль-Гуна — 213 км.
• Храмы Абу-Симбел (ЮНЕСКО). Два храмовых комплекса, высеченных в скале на юге страны у границы с Суданом при Рамсесе II в XIII веке до н. э. У входа в большой храм сидят четыре статуи фараона высотой около 20 метров. В 1968 году весь комплекс перенесли на более высокое место. Объект ЮНЕСКО с 1979 года.
• Острова Гифтун. Два острова в Красном море недалеко от Хургады. Ближе к городу лежит западный остров Гифтун Кебир, восточнее него Гифтун Сорайя. Хургада — 13 км, Макади-Бей — 25 км, Эль-Гуна — 31 км.
• Национальный парк Рас-Мухаммед. Национальный парк на южной оконечности Синайского полуострова, между Суэцким и Акабским заливами. Создан в 1983 году. Площадь около 480 квадратных километров, из них около 345 занимает морская акватория. Шарм-эль-Шейх — 20 км, Эль-Гуна — 68 км, Хургада — 69 км.
• Большой египетский музей. Национальный археологический музей в Гизе, посвященный древнеегипетской цивилизации. Открылся 1 ноября 2025 года, в коллекции более 100 тысяч предметов. Находится недалеко от пирамид Гизы. Новая административная столица — 61 км, Рас-эль-Хекма — 341 км, Эль-Гуна — 383 км.

Открыто и просто там, где продаются обычные жилые комплексы:

• Хургада, Эль-Гуна, Макади-Бей, Новая административная столица, Рас-эль-Хекма: полная собственность на жильё. Хургада записана по официальному гиду, остальные места — по страницам агентств.
• Общий предел по закону 230/1996: не более двух жилых объектов по 4 000 кв. м. Перепродажа разрешена через пять лет после регистрации; исключение даёт премьер-министр.
• Покупка через египетскую компанию позволяет владеть большим числом объектов. Её используют для коммерческой недвижимости и больших портфелей (официальный гид).

Ограничения:

• Шарм-эль-Шейх (Синай): узуфрукт до 75 лет с возможностью продления, президентский указ 128/2022 запрещает полную собственность. Это по странице агентства, официальную мы не читали.
• Эль-Гуна, Новая столица: ремонт согласуется с застройщиком; в Новой столице нужен ещё инженер из Синдиката инженеров.

Покупка:

Пример на 100 000 долларов: при верхней границе 6% разовые расходы составят до 6 000 долларов.

Налог на передачу 2,5% по закону платит продавец, доля покупателя равна нулю (закон 151/2026, Официальный вестник от 28 июля 2026). На практике стороны иногда договариваются иначе.

Здесь два источника расходятся. Гид реестра называет регистрацию долей цены, а закон 83/2006 по газетному пересказу ограничивает пошлину фиксированной суммой в 2 000 египетских фунтов за сделку, и более новые страницы называют до 3 900. Мы называем обе цифры и не выбираем между ними. Суммы в фунтах пересчитаем в доллары по текущему курсу по запросу.

Новостройка в жилых комплексах, по разбору юридической фирмы, освобождена от НДС; услуги комплекса (обслуживание, охрана, уборка) облагаются по общей ставке.

Владение: налог на недвижимость — 10% от годовой арендной стоимости после вычета 30% для жилья. Это по странице юридического портала; освобождение касается только основного жилья семьи.

Продажа:

• Налог 2,5% с полной цены сделки, без вычетов, платит продавец в течение 60 дней (закон 151/2026). Села исключены.
• Вывод выручки за границу ограничен, по странице юрфирмы. Правила на официальной странице центробанка у нас пока нет.
• Пятилетний срок владения перед перепродажей (см. раздел 1).

• Долгосрочная открыта для иностранных владельцев без ограничений по сроку. Закон 164/2025 действует для всех жилых договоров; в Хургаде договор регистрируется, нужна налоговая регистрация. В Эль-Гуне это скорее курортный рынок, а сдают обычно через управляющую компанию.
• Посуточная. Нужна лицензия «Holiday Home» от Минтуризма, её продлевают каждый год (указ 209/2025), и согласие управляющей компании комплекса. Единого закона нет; контроль, по странице юрфирмы, слабый.
• Доходность. Для квартир в комплексах Каира и Новой столицы страница агентства называет 4–7% в год до расходов; это оценка рынка, не официальные данные.

Налог на доход от аренды (закон 91/2005 в редакции 175/2023, чистый доход в год, колонка до 600 тыс.):

Облагается аренда за вычетом 50% на все расходы. Для более высоких доходов ступени сдвигаются. Применимость шкалы именно к нерезиденту мы отдельно не проверяли. Сверх неё платится налог на недвижимость около 10% (см. раздел 2).

Это налог в Египте. Налог в стране, где инвестор живёт, считается отдельно.

• Вид на жительство: покупка недвижимости от 200 тыс. долларов у аккредитованного застройщика, срок от одного до пяти лет с продлением. Супруг и дети на иждивении включаются в заявку. Это по странице юридической фирмы.
• Гражданство: по странице агентства, при покупке недвижимости от 300 тыс. долларов или пожертвовании от 250 тыс. долларов. Срок рассмотрения называют шесть–девять месяцев. Официальное подтверждение предоставим по запросу.

Индекса цен на жильё по Египту у нас пока нет, поэтому четыре строки с поправкой на инфляцию и в долларах мы не строим. Курс фунта колебался: страница центробанка от 6 марта 2024 года говорит, что курс определяется рынком; материал Атлантического совета описывает управляемый курс, ограничения на капитал и резкие девальвации, последнюю в 2024 году. Мы называем обе характеристики и не выбираем.

В справочнике 40 районов: Шарм-эль-Шейх 10, Новая административная столица 9, Хургада 8, Эль-Гуна 6, Рас-эль-Хекма 4, Макади-Бей 3.

Цена, прочитанная на странице (запрашиваемая, не цена сделки):

Пересчёт в доллары по текущему курсу дадим по запросу.

Что видно:

• Эль-Гуна: проект Тубан на 1 млн кв. м в центре курорта (таунхаусы, квартиры, виллы), первые передачи с I квартала 2027 года.
• Макади-Бей: Макади Хайтс, около 3,7 млн кв. м; на той же странице назван земельный запас в 4 млн, источники расходятся. Коммерческая зона — 278 750 кв. м по исследованию Savills (июнь 2023).
• Новая столица: район R3 с 24 130 жилыми единицами на 1 016 феддан (август 2021). Дипломатический район: 212 вилл и 1 120 квартир по плану (май 2026), продаются ли они частным покупателям, не сказано.

• Разрешена для иностранцев у застройщиков в пределах закона 230/1996.
• Если задержка больше 24 месяцев, покупатель вправе расторгнуть договор и получить деньги назад (указ 2184/2022, страница юрфирмы).
• В Шарм-эль-Шейхе названы гарантия застройщика 3–20% и штраф за задержку.
• В Хургаде право регистрируют только после сдачи дома; задержки там частые, штрафы закрепляют в договоре.

В справочнике 8 застройщиков: Emaar Misr, La Vista Developments, Mountain View, Orascom Development Holding, Palm Hills Developments, PromoSharm Real Estate Development, SODIC, Talaat Moustafa Group (TMG).

Объявления: Aqarmap, Bayut Egypt, Belmazad, Dubizzle Egypt, Nawy, PropertyFinder Egypt, официальная платформа realestate.gov.eg, раздел недвижимости Эль-Гуны.

Что может купить иностранец. Через египетскую компанию — да, по официальному гиду; компания может принадлежать иностранцу полностью. В Хургаде, по странице юрфирмы, прямая покупка физическим лицом закрыта, нужна компания. По закону 230/1996 в пересказе юрфирмы цель объекта — жильё или лицензированная торговая деятельность. Официальный гид одновременно называет такие объекты жилыми, поэтому порядок для конкретного объекта сверяет юрист. В Шарм-эль-Шейхе для магазинов, кафе и офисов предлагается узуфрукт на 75 лет.

Чем отличается от жилья.

• Годовой налог на недвижимость — 10% от арендной стоимости после вычета 32% для нежилых помещений (30% для жилья). Это страница застройщика-портала от июля 2026 года. Порог освобождения для нежилых после поправок 2026 года уточним по вашему запросу.
• Налог на аренду, НДС на аренду и обычный срок договора предоставим по запросу.

Аренда и вакантность, Каир.

Knight Frank даёт рост офисной ставки около 20% за год в фунтах и около 2% в долларах. Другой пересказ Knight Frank называет вакантность офисов 9,4% за II квартал 2026 года. Торговая цифра относится к крупным региональным торговым центрам, а не к отдельным магазинам.

Где сосредоточено. Новая столица: Деловой и финансовый район, Даунтаун (магазины, офисы). Эль-Гуна: Даунтаун и бизнес-район. Хургада: Сахл Хашиш. Макади-Бей: Сук Макади. Рас-эль-Хекма: центральный деловой район (запланирован). Шарм-эль-Шейх: Наама Бэй с кафе, ресторанами и магазинами.

Цифры агентств описывают верхний сегмент рынка, а не то, что обычно покупает частный инвестор.