Черногория
Залив, горы над водой и евро в кошельке
Каменные города у воды, яхты в марине, горы, которые начинаются прямо за пляжем. Черногория маленькая: за день можно позавтракать у залива и пообедать в горах.
Будва — пляжи и вечерняя жизнь, Тиват — марина и яхты, Котор — старый город в глубине залива. Каждый выбирает своё, и всё это рядом.
Иностранец покупает на своё имя почти всё, на тех же условиях, что гражданин страны. Евро здесь — официальные деньги с 2002 года.
Налог на аренду — один из самых мягких среди наших направлений: около 10,5% при долгой сдаче и около 7,5% при посуточной. Посуточная аренда разрешена после простой регистрации.
Вид на жительство даёт объект с налоговой оценкой от 150 тыс. евро. А однокомнатная квартира в Будве, по оценке консультантов, приносит от 3,8% до 5,1% в год чистыми.
Ради чего сюда едут
Климат и природа
Черногория известна прежде всего природой: побережье Адриатики изрезано заливами, а за узкой прибрежной равниной поднимаются высокие известняковые горы и плато. Национальный парк Дурмитор с каньоном реки Тара и ледниковыми озёрами, Скадарское озеро на границе с Албанией с богатым миром птиц и горный массив Ловчен входят в число её главных природных мест. Климат средиземноморский: жаркое сухое лето и осень, в горах зимой много снега.
- Климат: средиземноморский: жаркое сухое лето и осень, относительно холодная зима с сильными снегопадами в глубине страны
- Береговая линия: 293,5 км
- Языки: сербский 42,9%, черногорский (государственный) 37%, боснийский 5,3%, албанский 5,3%, сербско-хорватский 2%, другие 3,5%, не указано 4% (оценка 2011 года)
- Часовой пояс: UTC+1
История, культура и что посмотреть
Черногория известна прежде всего природой: побережье Адриатики изрезано заливами, а за узкой прибрежной равниной поднимаются высокие известняковые горы и плато. Национальный парк Дурмитор с каньоном реки Тара и ледниковыми озёрами, Скадарское озеро на границе с Албанией с богатым миром птиц и горный массив Ловчен входят в число её главных природных мест. Среди культурных достопримечательностей — Которский залив с древним городом под защитой средневековых стен, включённым в список ЮНЕСКО, старый город Будвы, сохранивший венецианскую застройку, и бывшая королевская столица Цетине. Климат средиземноморский: жаркое сухое лето и осень, в горах зимой много снега. В стране четыре объекта всемирного наследия ЮНЕСКО.
Что посмотреть и как далеко от наших мест
- Котор (ЮНЕСКО). Старый город Котора расположен в глубине Которского залива, а его средневековые стены тянутся над городом на 4,5 км. Собор Святого Трифона построен в 1166 году. Регион Котора включён в список ЮНЕСКО в 1979 году. Котор и залив Котора — в черте города, Тиват и Порто-Монтенегро — 6 км, Будва — 17 км.
- Дурмитор (ЮНЕСКО). Национальный парк Дурмитор — горный массив, где самая высокая вершина, Боботов-Кук, поднимается до 2523 м. Здесь находится каньон реки Тара, который считается самым глубоким в Европе, и около 18 ледниковых озёр. ЮНЕСКО внесла парк в список в 1980 году. Котор и залив Котора — 81 км, Тиват и Порто-Монтенегро — 82 км, Херцег-Нови — 86 км.
- Будва. Старый город Будвы стоит на скалистом полуострове на юге Будванской равнины. Большая часть сохранившихся стен и зданий относится к венецианскому периоду, с 1420 по 1797 год. После землетрясения 1979 года восстановление заняло восемь лет и завершилось в 1987 году. Будва — в черте города, Котор и залив Котора — 17 км, Тиват и Порто-Монтенегро — 20 км.
- Улцинь. Улцинь — средневековый город с крепостью, по преданию, возникшей около двух тысяч лет назад. С 1405 года город входил в состав Венецианской Албании. Главный пляж Велика-плажа протянулся примерно на 12 км и считается самым длинным на черногорском побережье. Улцинь — в черте города, Будва — 50 км, Котор и залив Котора — 67 км.
- Херцег-Нови. Херцег-Нови основан в 1382 году боснийским королём Твртко I как крепость. Крепость возвышается над Старым городом и Адриатикой в Которском заливе. По переписи 2011 года в городе жили 30 864 человека. Херцег-Нови — в черте города, Тиват и Порто-Монтенегро — 14 км, Котор и залив Котора — 20 км.
- Национальный парк Ловчен. Национальный парк Ловчен занимает 62,2 км² недалеко от Цетине. На вершине Езерски-врх, высотой 1657 м, стоит мавзолей Негоша, построенный в 1971 году. Парк объявлен национальным в 1952 году. Котор и залив Котора — 5 км, Тиват и Порто-Монтенегро — 10 км, Будва — 13 км.
- Свети-Стефан. Свети-Стефан — небольшой островок, соединённый с материком песчаной перемычкой. Укреплённое поселение на нём построено в XV веке. Площадь островка около 12 400 м². Будва — 5 км, Котор и залив Котора — 22 км, Тиват и Порто-Монтенегро — 25 км.
- Пераст. Пераст — небольшой город в Которском заливе, впервые упомянутый в 1336 году. В венецианский период здесь построено около 20 барочных дворцов, а расцвет пришёлся на XVIII век. Рядом лежит островок Госпа-од-Шкрпьела. Тиват и Порто-Монтенегро — 6 км, Котор и залив Котора — 9 км, Херцег-Нови — 14 км.
- Церковь Богоматери на скалах. Церковь Богоматери на скалах стоит на искусственном островке у Пераста в Которском заливе. Легенда связывает появление островка с иконой, найденной 22 июля 1452 года. Церковь была обновлена в 1722 году. Тиват и Порто-Монтенегро — 6 км, Котор и залив Котора — 9 км, Херцег-Нови — 13 км.
- Цетине. Цетине — бывшая королевская столица Черногории, которую называют «старой королевской столицей». Здесь сохранились старинные здания, типографии и музеи, а город остаётся культурным центром страны. Будва — 13 км, Котор и залив Котора — 13 км, Тиват и Порто-Монтенегро — 19 км.
Посмотрите, как это выглядит
Которский залив с высоты · 8 мин · канал Explore The World 4K
Теперь по делу
Сначала сильные стороны, потом главное о рынке. Состояние на 10 октября 2026.
Чем хорошо это место
- Близкие наследуют без налога. Дети, супруг и родители налог при наследовании недвижимости не платят (закон о налоге на оборот недвижимости, ст. 14); то же при дарении.
- Спокойная жизнь. 0,79 тяжких происшествий на 100 тыс. жителей (2023, данные Всемирного банка).
- Школа без языкового барьера на входе. Иностранных детей принимают в государственные школы по направлению министерства, знание языка заранее не требуется; на побережье стоит заранее узнавать о свободных местах.
- Международное образование. В Тивате (Порто-Монтенегро) работает школа с тремя программами IB.
- Медицинская страховка. Иностранцы с видом на жительство и члены их семей входят в систему обязательного медицинского страхования.
Коротко о рынке
- Покупатель вторички платит налог на переход права: от 3% до 6% по шкале. В новостройке вместо него НДС 21%, обычно уже в цене.
- Аренда облагается по ставке 15% после вычета 30% (долгосрочная) или 50% (посуточная), в некоторых городах плюс городская надбавка.
Что стоит учесть
- Иностранец покупает на своё имя почти всё, как гражданин страны. Закрыты сельхозземля, лес, острова и полоса в 1 км от границы.
- Валюта — евро, своей валюты нет, так что курсового риска к евро нет. Переводы денег по закону свободны, но найденный нами текст закона мог быть старой редакции.
- Налог при продаже — 15% с прибыли, срок владения от него не освобождает. Нерезидент сам подаёт декларацию.
- Гражданство за инвестиции закрыто с конца 2022 года. Вид на жительство по недвижимости требует налоговой оценки от 150 000 евро.
- Главный пробел: индекса цен по стране у нас нет, а цены по районам в основном устарели. Судить о динамике рынка по базе нельзя.
Подробности
Раскройте то, что вам важно. Разделы приходят из базы знаний и пополняются вместе с ней.
Что и где может купить иностранец
- Жильё и коммерческие помещения иностранец покупает на своё имя, на тех же условиях, что гражданин страны.
- Закрыто: природные ресурсы, сельхозземля, лес, памятники культуры, острова и приграничная полоса в 1 км. Есть исключение: землю до 5 000 кв. м можно купить вместе с жилым домом на ней.
- Правило одно на всю страну. В Будве, Тивате, Улцине, Которе и Херцег-Нови иностранец покупает на одинаковых условиях; различаются только местные налоги и правила посуточной аренды.
- Состояние документов. В Херцег-Нови по закону 2025 года объект без действующих разрешений на строительство продать нельзя, поэтому перед покупкой проверяется, есть ли они.
Сколько стоит купить, держать и продать
Покупка готового жилья (вторичный рынок). Налог платит покупатель, по оценочной рыночной стоимости, которую определяет налоговая:
| Часть цены | Ставка |
|---|---|
| до 150 000 евро | 3% |
| от 150 000 до 500 000 евро | 5% (плюс 4 500 евро за первую часть) |
| свыше 500 000 евро | 6% (плюс 22 000 евро за первые две части) |
Пример. Квартира за 200 000 евро: 4 500 евро с первых 150 000 и 2 500 евро (5% от остальных 50 000), всего 7 000 евро. Нотариус берёт плату по тарифу, запись в кадастре стоит символически; размеров уточним по вашему запросу. Одна консультационная страница оценивает общие расходы покупателя вторички в 5–8% цены; это её оценка, не закон.
Покупка у застройщика: первая продажа нового объекта облагается НДС 21%, налог на переход права при этом не берётся.
Владение. Ежегодный налог на недвижимость — от 0,25% до 1% налоговой оценки, ставку задаёт община. Эта вилка взята со страницы юридической фирмы. Для вторичного жилья в Херцег-Нови официальное решение общины называет 0,50%; документ 2015 года, поздние изменения уточним по вашему запросу. По другим городам ставки уточняются по запросу.
Продажа:
- Налог — 15% с разницы между ценой продажи и документально подтверждённой ценой покупки. Это страница юридической фирмы, не закон; для резидентов и нерезидентов ставка одна.
- Срока владения, после которого налога нет, не существует. Освобождены основное и единственное жильё, сделки между супругами и дарение близким родственникам.
- База индексируется на инфляцию. Документально подтверждённые расходы на ремонт вычитаются.
- Нерезидент подаёт декларацию сам до конца апреля следующего года: налог у него никто не удерживает.
Аренда
- Долгосрочная разрешена иностранным владельцам.
- Посуточная разрешена после регистрации в реестре туризма, категоризации в общине и налоговой регистрации. Гостей владелец регистрирует сам; в Которе и Тивате для этого есть приложения Lotos Turist и eBoravak. Туристический сбор зависит от общины.
- Налог: плоские 15% с дохода после вычета без документов. Вычет — 30% для долгосрочной аренды (эффективно около 10,5%), 50% для посуточной (около 7,5%), 70% при сдаче через лицензированное агентство. Декларация подаётся до 30 апреля.
- Городская надбавка: по той же юридической странице 13% от исчисленного налога в Будве, Которе и Тивате. В Херцег-Нови и Улцине уточняется по запросу.
Это налоги в Черногории. Налог в стране, где инвестор живёт, считается отдельно.
Ипотека
Нерезидентам кредит дают отдельные банки по своим правилам. Пример — Hipotekarna banka: для нерезидента с достаточной платёжеспособностью срок до 10 лет, для резидента до 20. Предельных долей кредита от центрального банка у нас пока нет.
Вид на жительство и гражданство
- Гражданство за инвестиции завершено 31 декабря 2022 года.
- Вид на жительство по недвижимости: налоговая оценка объекта не ниже 150 000 евро; закон действует с 17 января 2026 года. Правило для граждан третьих стран. Сведения взяты с отраслевого новостного сайта, текст закона уточним по вашему запросу.
Цены
Индекса цен жилья по стране у нас пока нет: Банк международных расчётов его по Черногории не публикует либо он у нас не загружен. Четыре строки (в евро и долларах, с поправкой на инфляцию и без) поэтому не построены.
Что можно сказать без индекса: евро здесь — официальные деньги с 2002 года, так что для покупателя с евро курсового риска нет. Покупателю с долларами рост или падение цен в евро дополнительно искажается курсом доллара к евро; посчитать это без ряда цен нельзя.
Места и районы
В справочнике 72 района: Будва 20, Херцег-Нови 15, Тиват с Порто-Монтенегро 14, Котор с заливом 12, Улцинь 11.
Цифры, прочитанные на страницах. Первые строки — доходность аренды однокомнатных квартир в Будве по таблице одной консалтинговой страницы «на май 2026 года» (страница обновлена 5 октября 2026 года); остальные — запрашиваемые цены и ставки аренды:
| Район | Цифра | Источник и дата |
|---|---|---|
| Будва, Розино | доходность 5,1% чистая, 6,8% валовая | консалтинговая страница, май 2026 |
| Будва, Майнски-Пут | 4,9% чистая, 6,7% валовая | то же |
| Будва, центр | 4,4% чистая, 6,1% валовая | то же |
| Будва, Старый город | 3,8% чистая, 5,6% валовая | то же |
| Тиват, Порто Монтенегро | квартиры от 394 000 евро | страница агентства, 2026 |
| Тиват, Луштица Бей | жильё от 333 000 евро | страница агентства, 2026 |
| Тиват, Сельяново и Порто Монтенегро | 3 500–9 000 евро за кв. м, премиальный диапазон | путеводитель, начало 2026 |
| Тиват, лучшие места | аренда от 1 500 евро в месяц | путеводитель, начало 2026 |
| Тиват, Донья Ластва | аренда высококлассных квартир 800–1 500 евро в месяц | путеводитель, начало 2026 |
Что видно:
- Доходность однокомнатных в Будве по этой таблице — от 3,8% до 5,1% чистыми. Самая низкая в Старом городе, самая высокая в Розино.
- Тиват — премиальный рынок вокруг марины.
- По Херцег-Нови есть только отчёт 2019 года; цифры шестилетней давности мы не приводим. По Котору и Улцину цен на прочитанных страницах нет.
Коммерческая недвижимость
- Кто может владеть: иностранец покупает офисы и магазины на своё имя. Закрытые категории те же, что для жилья.
- НДС: 21% берётся при первой продаже вновь построенного объекта; перепродажа от НДС освобождена и облагается налогом на переход права по той же шкале, что жильё. Вычет входного НДС — право плательщика НДС, не частного лица.
- НДС на аренду: от него освобождена только долгосрочная аренда жилья. Аренда нежилых помещений облагается по ставке 21%. Лицо с оборотом за 12 месяцев не выше 30 000 евро плательщиком НДС не является. Это по тексту закона, редакция каталога 2022 года.
- Налог на доход от коммерческой аренды: отдельно уточним по вашему запросу.
- Гостиничные номера продаются физлицам по двум моделям. «Кондо»: пятизвёздочный отель на побережье или в столице, четырёхзвёздочный на севере и в центре, номера в коммерческой эксплуатации не менее 10 месяцев в год. «Смешанная»: продаётся не больше 50% номеров. Договор об управлении с оператором обязателен; собственность вносится в кадастр после получения оператором лицензии.
- Арендные ставки: современные офисы в центре Подгорицы — 13,5–15,5 евро за кв. м в месяц (прайм до 17), по первому полугодию 2024 года, запрашиваемые ставки; источник — отчёт CBS International и Cushman & Wakefield. По Будве и Котору агентских данных по офисам нет.
- Где сосредоточена: офисный рынок — в Подгорице, не на побережье. Торговые проекты на побережье — в районах Будвы (торговый парк около 12 000 кв. м на момент отчёта в стадии стройки) и Котора. В Порто Монтенегро жильё соседствует с офисами. В Улцине торговля сосредоточена в центре — Чаршии.
- Доходность и пустующие площади по сегментам у нас пока нет.
- Агентские цифры описывают верхний сегмент, а не рынок целиком.
Покупка на стройке
Разрешена. Типичная схема: около 35% при подписании, дальше платежи по этапам стройки, остаток при сдаче; встречается и деление 70 на 30. Защита покупателя, обязательный счёт застройщика и неустойка за просрочку предоставим по отдельному запросу.
Кто продаёт и где смотреть
В справочнике 5 застройщиков и операторов: Adriatic Marinas (Porto Montenegro), Azmont Investments (Portonovi), ALSEIR PROPERTIES DOO, ECO-BUILD, Porto Budva Estate.
Объявления: Nekretnina.me, Oglasi.me, CMM Montenegro, Luxestate, Eco-Build Montenegro, HomesOverseas.ru.
Что мы ещё сделаем для вас
Обзор отвечает на общие вопросы. Дальше начинается ваша личная история — и здесь мы рядом на каждом шаге.
Рассчитаем точный налог
Под ваш паспорт и страну, где вы живёте: при покупке, владении, сдаче и продаже.
Соберём реальные цены
По району и дому, который вам понравился: что и почём продаётся на самом деле.
Покажем объекты
Подберём варианты под вашу цель и бюджет и организуем просмотр — на месте или по видео.
Проверим застройщика и документы
Право собственности, разрешения, историю сдачи домов — до того, как вы внесёте деньги.
Оформим документы
Сделку, регистрацию права, вид на жительство для семьи, счёт в банке.
Останемся рядом после покупки
Сдача в аренду, управление, отчётность — и продажа, когда придёт время.
По этой стране уточним для вас
С чего начать?
Расскажите, что для вас важно, — и мы начнём с вашей задачи, а не с каталога.
Сравнить с другими
| Направление | Собственность иностранца | Валюта | Расходы на покупку | Статус за покупку | Цена сверх инфляции, в долларах |
|---|---|---|---|---|---|
| Черногория | Полная, на тех же условиях, что у гражданина страны | Евро | 3–6% налог на вторичном рынке; в новостройке НДС 21% уже в цене | ВНЖ при налоговой оценке объекта от 150 тыс. € | Индекса цен в базе нет |
| ОАЭ | Полная, в назначенных зонах | Дирхам, привязан к доллару | Около 6,3% (Дубай, готовая квартира) | ВНЖ на 2 года при любой цене; на 10 лет — от 2 млн дирхамов | +5,4% в год (2020–2025) |
| Испания | Полная, на своё имя; в приграничных и охраняемых зонах гражданину страны вне ЕС нужно разрешение | Евро | 10–15% вместе с налогами (оценка юристов); налог региона — от 6% до 13% | Вид на жительство за покупку отменён в 2025 году | +3,7% в год (2015–2026) |
| Турция | Полная, по всей стране, кроме охраняемых зон | Лира; цены для иностранца считают в долларах | 6–10% на вторичном рынке | Гражданство от 400 тыс. $; ВНЖ от 200 тыс. $ | +0,9% в год (2015–2026) |
| Таиланд | Квартира — полная, в пределах квоты 49%; вилла — аренда земли на 30 лет | Бат: 32,7 за доллар в 2015 году и 32,6 сейчас | Около 1% плюс юрист (готовая квартира) | Годовая виза с продлением при покупке от 3 млн бат | −0,3% в год (2015–2026) |
| Кипр | Полная; гражданину страны вне ЕС — с разрешения, до двух объектов | Евро | 4–8% на готовое жильё; новостройка — плюс 19% НДС | Постоянный ВНЖ от 300 тыс. € при доходе от 50 тыс. € в год | +0,6% в год (2015–2026) |
| Грузия | Полная, на своё имя; закрыта сельскохозяйственная земля | Лари, курс плавающий; цены часто объявляют в долларах | От 0,15% до 3,35%: налога на покупку нет | Вид на жительство при оценке объекта выше 150 тыс. $ | Индекса цен в базе нет |
