ОАЭ

Общее правило страны: иностранец владеет недвижимостью только в зонах, назначенных властями эмирата. Вид на жительство для покупки не нужен.

Что важно знать:

• В Дубае из 131 района в справочнике 108 открыты иностранцам полностью, в 14 — частично, 3 закрыты. В двух крупных районах с частичным доступом доля сделок в полной собственности — около трети (Dubai Investment Park 33%, Dubai Silicon Oasis 40%): там нужно проверять конкретный дом.
• По Абу-Даби официальные источники расходятся: закон 2019 года говорит о полной собственности в инвестиционных зонах, государственный портал описывает владение на 99 лет и право пользования. Безопасная формулировка: владение в определённых зонах, вне зон — нет.
• Компания. Иностранная компания напрямую владеть недвижимостью в Дубае не может. Допускаются компании свободных зон Дубая, одобренных земельным департаментом. Про компании из Рас-эль-Хаймы официального документа нет — только слова брокеров.

Покупка готовой квартиры за 2 млн дирхамов (около 545 тыс. долларов) без ипотеки:

С ипотекой добавляется 0,25% суммы кредита. По закону регистрационный сбор делится поровну между продавцом и покупателем, но договор может это изменить; на практике его обычно платит покупатель. В других эмиратах сбор ниже: Абу-Даби и Рас-эль-Хайма — около 2%, Аджман — 3%.

Владение:

• Налога на недвижимость нет. Ежегодного сбора «0,4%», о котором пишут некоторые сайты, не существует.
• Плата за обслуживание дома утверждается регулятором по каждому проекту и считается в дирхамах за квадратный фут в год. Ставку конкретного дома можно посмотреть в официальном индексе.
• Жилищный сбор 5% годовой аренды платит тот, кто живёт в квартире, вместе со счётом за воду и электричество.

Продажа и наследство:

• Налога на прирост стоимости у частного лица нет. У компании прирост входит в прибыль: 9% сверх 375 тыс. дирхамов (около 100 тыс. долларов).
• При перепродаже нужно согласие застройщика; за него берут от 500 до 5 250 дирхамов (около 1,4 тыс. долларов).
• Налога на наследство нет. Но без завещания имущество мусульман делится по шариату, а у остальных иностранцев с 2023 года половина идёт супругу, остальное — детям поровну. Завещание на недвижимость регистрируется в специальном центре в Дубае (сбор 7 500 дирхамов (около 2 тыс. долларов)) или в суде Абу-Даби.

Долгосрочная:

• Договор регистрируется в государственной системе (Ejari, около 180–220 дирхамов); суд не рассматривает споры по незарегистрированной аренде.
• Первые два года ставку повышать нельзя. Дальше — только если она ниже средней по официальному индексу, и не более чем на 5–20% в зависимости от отставания. О повышении предупреждают за 90 дней.
• Выселить по окончании договора можно только по четырём основаниям (снос, капитальный ремонт, собственное проживание, продажа) с уведомлением за 12 месяцев. После выселения «для себя» жильё нельзя сдавать два года.
• В Абу-Даби правила свои, договоры регистрируются в другой системе (Tawtheeq).

Посуточная:

• В Дубае нужно разрешение департамента туризма: 300 дирхамов за спальню в год, регистрация каждого гостя, одобренный электронный замок. Работа без разрешения — штраф от 5 000 дирхамов (около 1,4 тыс. долларов).
• Разрешение меняет налоговое положение: это уже лицензируемая деятельность (см. ниже).
• В Абу-Даби, Шардже, Аджмане и Рас-эль-Хайме — свои лицензии. В Фуджайре порядка нет.

Налог на аренду:

• Частное лицо, сдающее жильё без лицензии, налога не платит при любом доходе.
• Частное лицо с лицензией (в том числе с разрешением на посуточную аренду) платит 9% только если оборот за год выше 1 млн дирхамов (около 270 тыс. долларов), и только с дохода свыше 375 тыс.
• Компания платит 9% с прибыли свыше 375 тыс. дирхамов (около 100 тыс. долларов) без порога по обороту.
• Часто встречающееся «порог 375 тысяч для частного лица» — ошибка.

Этот раздел — про налог в ОАЭ. Налог в стране, где инвестор живёт, зависит от его паспорта и резидентства и считается отдельно.

Правила центрального банка для иностранцев-резидентов:

Срок — до 25 лет, платежи — не более половины дохода. Для нерезидентов отдельных правил в регламенте нет: цифры 50–70%, которые называют брокеры, — политика конкретных банков.

Золотая виза распространяется на супруга, детей и родителей. Объект в ипотеке допускается с письмом банка. Строящийся объект от одобренного застройщика принимается, по сообщениям обзоров, с февраля 2026 года — это стоит перепроверить перед сделкой. Заявление подаётся лично в ОАЭ. Гражданства за инвестиции нет.

Каждая цифра дана дважды: как публикуется и с поправкой на инфляцию. Дирхам привязан к доллару (3,6725), поэтому пересчёт по курсу не нужен; поправка — на инфляцию доллара, 25,5% за период.

Что это значит:

• Половину опубликованного роста съела инфляция доллара.
• Квартиры и виллы — два разных рынка. Квартиры за шесть лет дали 3% в год сверх инфляции, виллы — 11%.
• Жильё дорожало не из-за стройки: себестоимость в реальном выражении упала, а разрыв между ценой и себестоимостью вырос в полтора раза.

2026 год, по земельному реестру и месячным индексам:

• Цены квартир в новостройках с января почти не изменились (99,5 в сентябре при январе = 100), готовые квартиры подешевели до 97,1.
• Продажи готовых квартир упали с 3,8 тысячи в феврале до примерно 2,4 тысячи в месяц.
• Рост аренды замедлился с 10% в год (январь 2025) до 4,9% (сентябрь 2026) — это близко к инфляции. По новым договорам на квартиры ставки с июня снижаются.
• Себестоимость строительства за два квартала выросла на 8,8% — столько же, сколько за предыдущие четыре года. До цен новостроек это подорожание не дошло.

Объём рынка: за первое полугодие 2026 года земельный департамент Дубая сообщил о 112 850 сделках на 420 млрд дирхамов (около 110 млрд долларов). За весь 2025 год — около 215 тысяч продаж на 683–687 млрд (источники расходятся на 0,6%).

Земельный реестр, январь — сентябрь 2026 года. Цена — медианная по сделкам с квартирами; в долларах за квадратный метр пересчитано нами.

Что видно:

• Разброс цен — в четыре с половиной раза: от 2 100 долларов за метр (International City) до 9 500 (Dubai Maritime City).
• Рынок сдвинулся на окраины и в новостройки. Самый продаваемый район — Dubai South у нового аэропорта: 92% сделок там — строящееся жильё.
• Сложившиеся районы — Marina, Downtown — это рынок готового жилья: 7% и 24% сделок на стройке. Их можно посмотреть и сразу сдать.
• В районах, где почти всё продаётся на стройке (Dubai Islands, Maritime City), цену задаёт застройщик: вторичного рынка, который бы её проверил, там пока нет.

Полный список — 188 районов по семи эмиратам, у 98 дубайских есть цифры реестра.

Защита, установленная законом Дубая:

• Договор регистрируется во временном реестре земельного департамента и переводится в основной при сдаче дома.
• Платежи идут на специальный счёт проекта; застройщик получает их по этапам после подтверждения инженером, кредиторы застройщика арестовать их не могут.
• При отмене проекта регулятором застройщик обязан вернуть все платежи.
• Покупатель вправе требовать расторжения через суд, если застройщик существенно изменил характеристики или объект непригоден.

Риски:

• Сроки. За первое полугодие 2026 года сдано около 20 тысяч домов — примерно 15% годового плана. Сдвиг сроков — обычное дело.
• Отказ покупателя. Если платить перестаёт покупатель, застройщик вправе удержать от 25% до 40% цены в зависимости от готовности дома.
• Перепродажа до сдачи. Законом не гарантирована: застройщики обычно разрешают её после оплаты 30–40% и требуют своего согласия.
• Ипотека на строящееся — не более 50% цены.
• Рас-эль-Хайма: в зоне Al Marjan ожидается большой объём сдачи в 2027–2029 годах, и это риск для цен и аренды.

В справочнике 13 застройщиков. Крупнейшие: в Дубае — Emaar, Nakheel, Meraas, Binghatti, Ellington, Omniyat; в Абу-Даби — Aldar, Modon, IMKAN; в Шардже — Arada; в Рас-эль-Хайме — RAK Properties.

Объявления: Property Finder, Dubizzle, Propsearch. Торги: официальная площадка земельного департамента Дубая (eMart) и Emirates Auction.

Проверить объект самому можно в официальных сервисах земельного департамента Дубая: статус проекта и счёта, утверждённая плата за обслуживание, индекс аренды по дому.

Что может купить иностранец. В Дубае частное лицо покупает офисы и магазины только в зонах, назначенных правителем; вид на жительство не нужен (по страницам юрфирм Legal500 и DLA Piper). Официальное постановление 3/2006 коммерцию не называет и не исключает: район и объект проверяют в земельном департаменте. В Абу-Даби, по странице агентства, коммерческая собственность возможна только в инвестиционных и свободных зонах (ADGM, KIZAD);, уточняется. В Рас-эль-Хайме называют Al Marjan, Mina Al Arab, Al Hamra, RAK Central и Hayat. Требования покупать через компанию или иметь лицензию в записях нет.

Чем отличается от жилья.

• Сбор земельного департамента тот же, 4%: по 2% с продавца и покупателя.
• НДС 5% на покупку (руководство налоговой службы, 2021). Жильё им не облагается или облагается по нулевой ставке. Уплаченный НДС возвращает только зарегистрированный плательщик.
• НДС 5% и на аренду. Регистрация обязательна при облагаемом обороте выше 375 000 дирхамов (около 100 тыс. долларов) за 12 месяцев; добровольная возможна от 187 500.
• Налог на аренду у частного лица без лицензии нулевой, в том числе для коммерческой. Если лицензия нужна, но не получена, это не освобождает. При лицензируемой деятельности и обороте свыше 1 млн дирхамов (около 270 тыс. долларов) в год применяется корпоративный налог; управление отелем по лицензии тоже выводит доход из нулевой ставки. Налога на прирост стоимости у частного лица нет.
• Аренда. Закон Дубая 26/2007 охватывает и помещения под бизнес. Договор регистрируют в RERA, иначе суд спор не рассмотрит. Первые два года ренту повышать нельзя, затем по индексу RERA. Продление автоматическое; об отказе или новых условиях предупреждают за 90 дней. Гостиницы закон исключает, в свободных зонах правила свои.

Отельные номера и сервисные апартаменты. Условий продажи и предупреждений в записях нет. Такие объекты числятся в Саадият, Dubai Islands, Port de la Mer, Al Marjan. Известно лишь сказанное выше про лицензированный отель.

Вид на жительство. Записи не говорят, засчитывается ли коммерческая недвижимость.

Это данные консультантов в пересказе газет: они описывают верхний рынок, а не то, что обычно покупает частный инвестор. Консультанты расходятся (Cushman & Wakefield видит падение ставок, Savills стабильность, JLL рост); методики разные, уточним под вашу ситуацию.

Где сосредоточена. Дубай: DIFC, Business Bay, Downtown, Дорога Шейха Зайда, Internet City, Media City; склады в Dubai Industrial City, промзоны Аль-Кауз 2 и 3. Абу-Даби: остров Аль-Мария, Аль-Рим, Масдар. Рас-эль-Хайма: RAK Central, крупнейший офисный район Северных эмиратов.

Чего не знаем: доходность коммерческих объектов, цены небольших помещений, ипотеку на коммерцию, ежегодный налог на такие объекты, зачёт для вида на жительство, условия продажи гостиничных номеров, ренту и свободные площади в рознице и вне Дубая.