Антигуа и Барбуда

Антигуа и Барбуда — два основных острова в Карибском море общей площадью 443 кв. км. Антигуа известна тёплым морским климатом почти без сезонных колебаний температуры, пляжами северо-западного побережья и заливами, где проходят парусные регаты. Английская гавань — центр яхтенного спорта, а Нельсонов док, бывшая морская база, включён в список ЮНЕСКО в 2016 году: здесь сохранены отреставрированные здания XVIII–XIX веков. Барбуда, меньший остров, — низкие известняковые и коралловые острова. Официальный язык — английский, в быту распространён антигуанский креольский.

Что посмотреть и как далеко от наших мест

• Верфь Нельсона (ЮНЕСКО). Военно-морская верфь британского флота в гавани Инглиш-Харбор: ансамбль зданий георгианской эпохи за крепостной стеной. Глубокие узкие бухты среди холмов защищали корабли от ураганов и подходили для ремонта. Объект Всемирного наследия ЮНЕСКО с 2016 года; сегодня здесь действующая яхтенная гавань. Инглиш-Харбор — 1 км, Джоли-Харбор — 15 км, Дикенсон-Бэй — 19 км.
• Шайрли-Хайтс (ЮНЕСКО). Военный комплекс на холме Дау над гаванью Инглиш-Харбор. Его построили в 1780-х годах, чтобы защитить военно-морскую верфь. Сегодня он входит в национальный парк Нельсонова верфь и в объект Всемирного наследия ЮНЕСКО. Инглиш-Харбор — 2 км, Джоли-Харбор — 16 км, Дикенсон-Бэй — 20 км.
• Джоли-Харбор. Жилой район на западном побережье Антигуа вокруг гавани. На полуостровах и на жилом острове в центре гавани расположены виллы и курортные комплексы. Джоли-Харбор — в черте города, Дикенсон-Бэй — 11 км, Инглиш-Харбор — 15 км.
• Дикенсон-Бэй. Бухта на северо-западном побережье Антигуа с белыми пляжами и спокойным морем. Здесь сосредоточено одно из самых больших в стране скоплений гостиничных номеров и ресторанов. Дикенсон-Бэй — в черте города, Джоли-Харбор — 11 км, Инглиш-Харбор — 20 км.
• Инглиш-Харбор. Посёлок на юге Антигуа и центр яхтенного спорта с двумя защищёнными глубоководными гаванями. Здесь находится Нельсонов док, бывшая британская военно-морская база с отреставрированными зданиями XVIII–XIX веков. Инглиш-Харбор — в черте города, Джоли-Харбор — 15 км, Дикенсон-Бэй — 20 км.
• Форт-Джеймс. Форт у входа в гавань Сент-Джонс, построенный в 1706–1739 годах для охраны гавани. Сохранились пороховой погреб, несколько пушек и фундамент стены. Главная ценность места сегодня — вид на гавань. Дикенсон-Бэй — 4 км, Джоли-Харбор — 8 км, Инглиш-Харбор — 18 км.
• Рендеву-Бей. Официально признанное историческое место и бывшая сахарная плантация на границе приходов Сент-Пол и Сент-Мэри. Бухта считается одним из самых известных пляжей острова и привлекает любителей пеших прогулок по тропам. Инглиш-Харбор — 5 км, Джоли-Харбор — 10 км, Дикенсон-Бэй — 16 км.
• Сент-Джонс. Столица Антигуа и Барбуды, расположенная на острове Антигуа. Дикенсон-Бэй — 5 км, Джоли-Харбор — 7 км, Инглиш-Харбор — 16 км.
• Фиг-Три-Драйв. Живописная дорога длиной около пяти миль, проходящая через горный лесной массив в приходе Сент-Мэри. Она почти полностью закрыта кронами деревьев и известна видами на тропические леса хребта Шекерли. Джоли-Харбор — 7 км, Инглиш-Харбор — 8 км, Дикенсон-Бэй — 14 км.
• Бетис-Хоуп. Бывшая сахарная плантация на Антигуа с сохранившейся сахарной мельницей. Это место, где видно, как устроено производство сахара в колониальное время. Инглиш-Харбор — 9 км, Дикенсон-Бэй — 14 км, Джоли-Харбор — 15 км.

• Полная собственность на своё имя. Иностранец может владеть землёй и зданиями; доля иностранных инвестиций может доходить до 100%. Условие одно: лицензия на владение землёй, которую нужно получить до сделки.
• Кто выдаёт лицензию. Одна страница называет Министерство юстиции, краткое изложение закона 1968 года — генерал-губернатора. Какой из порядков действует на практике, уточним по запросу.
• Компании и трасты. Лицензию получают и физические лица, и компании. Для компаний, которыми управляют неграждане, и для трастов в законе есть отдельные ограничения.
• Без лицензии допустима только аренда на срок до пяти лет.
• Барбуда. По нашим записям, иностранцу землю на Барбуде приобрести нельзя, строить там тоже нельзя. Остров Антигуа открыт на условиях лицензии.
• Ремонт и перестройка идут тоже через лицензию: срок её оформления называют от трёх до шести месяцев.

Покупка (платит покупатель; ставки — от рыночной цены):

Пример для объекта за 100 000 долларов, по ставкам закона 2020 года: лицензия 7 000, гербовый сбор 2 500, юристы 1 000–2 000. Итого 10 500–11 500 долларов, то есть 10,5–11,5% цены, плюс сбор за заявку. Если брать 5% на лицензию, как пишут агентства, получается 8,5–9,5%. Здесь две цифры, и мы приводим обе: закон 2020 года — официальный источник, страницы агентств могли отстать от него.

Владение:

• Годовой налог на жилое здание — 0,30% оценочной стоимости, на землю под жильём — 0,20%. Это ставки приказа 2007 года; более нового приказа о ставках у нас пока нет. Страница юридической фирмы называет диапазон 0,1–0,5% в зависимости от типа объекта. Сверить действующие ставки можно в налоговой службе; предоставим по запросу.

Продажа:

• Налог на прирост стоимости земли для продавца-неграждана — 5% от разницы между ценой продажи и стоимостью покупки с капитальными затратами (закон о владении землёй неграждан, ст. 19). Общего налога на прирост капитала в стране нет.
• Гербовый сбор продавца при продаже земли и зданий — по закону добавочные 5%. Страница юридической фирмы пишет 7,5% для продавца: это общая сумма сборов обеих сторон, и в сумме с долей покупателя она считается дважды. Комиссия агента сюда не входит.

• Доходность. Агентства называют брутто-доходность 5–8% для объектов на пляже; это страницы продавцов, не статистика. Недельные ставки в высокий сезон для вилл с четырьмя спальнями — 6 000–15 000 долларов.
• Налог на аренду для нерезидента. Налоговая служба на странице с ответами на вопросы называет 12,5% с каждого доллара арендного дохода. Закон о налоге на непредставленный в виде компании бизнес 2016 года требует от плательщика ренты удерживать 25% и перечислять до 15 числа следующего месяца. Удержанное засчитывается в итоговый налог. Какая цифра применяется на практике, уточним у налоговой службы по запросу.
• Управляющий. Нерезидент обязан нанять агента по управлению недвижимостью.
• Правила долгосрочной и посуточной аренды предоставим по отдельному запросу.

Это налог в Антигуа и Барбуде. Налог в стране, где инвестор живёт, считается отдельно.

• Нерезидентам ипотека возможна в местных банках. Банки обычно просят подтверждение крупных активов и больший, чем для местных, первый взнос; иногда ещё и недвижимость за рубежом в залог. Называют ECAB и CIBC FirstCaribbean.
• Кредит нерезиденту облагается гербовым сбором 3% от суммы займа. По закону платит банк; перекладывается ли он на заёмщика, уточним по запросу.

• Гражданство за инвестиции. Два пути: взнос от 230 тыс. долларов в Национальный фонд развития или недвижимость от 300 тыс. долларов в одобренных правительством проектах. Недвижимость нельзя продать в течение пяти лет, кроме покупки другого одобренного объекта. Сроки обработки — шесть–девять месяцев (по странице консультанта).
• Семья. В заявку входят супруг и дети в возрасте 0–30 лет на иждивении, а с 18 лет — дети с инвалидностью, живущие с заявителем (официальная страница программы).
• Вид на жительство по недвижимости как отдельный статус предоставим по запросу.

Кому открыто (по первому гражданству заявителя). Что сама программа говорит о заявителях с разными паспортами; «не названо» не означает «открыто».

• Гражданство за инвестицию (гражданство; принимает заявки): Россия, Беларусь — не принимают; Казахстан, Узбекистан, Индия, Пакистан — в опубликованном списке исключённых нет.

По закону своей страны первое гражданство при этом утрачивается: Казахстан, Узбекистан, Индия, Пакистан.

Индекса цен на жильё по стране у нас пока нет: Банк международных расчётов его не публикует. Поэтому рядов в четырёх видах нет. Валюта страны привязана к доллару США по курсу 2,70 местного доллара за 1 доллар (данные Восточнокарибского центрального банка), поэтому цены в долларах и в местной валюте отличаются только фиксированным множителем.

Что это значит:

• Для покупателя с долларами валютный риск между долларом и местной валютой отсутствует, пока действует привязка.
• Динамику цен можно ориентировочно оценить по словам агентств: рост 8–12% в год на побережье, около 9% за последний год в Jolly Harbour (страница агентства Chestertons). Это слова продавца, не статистика. Ряд с поправкой на инфляцию предоставим по запросу.

Что может купить иностранец. Условия те же, что для жилья: лицензия на землю. Без неё допустима только аренда до пяти лет. Отдельной компании создавать не требуется, при этом ограничения для компаний, управляемых негражданами, и для трастов есть. Это по краткому изложению закона; сам текст уточним по вашему запросу.

Чем отличается от жилья.

• Лицензия (около 5% по агентствам, 7% по закону 2020 года), гербовый сбор покупателя 2,5% и юристы 1–2% названы без различия по типу объекта; отдельных ставок для коммерческих сделок не нашли.
• Годовой налог на нежилые объекты: здание 0,50%, земля 0,40% оценочной стоимости. Это ставки 2007 года по странице консалтинговой компании; сверить действующие — в налоговой службе.
• Налог на добавленную стоимость на аренду и размер налога на доход от коммерческой аренды предоставим по запросу.

Ипотека. Для нерезидентов на коммерческую недвижимость обычно не продаётся; рынок в основном за наличные. Отдельные местные банки рассматривают заявки с крупным взносом.

Гражданство. В списке одобренных проектов — отели, курорты и виллы; отдельных магазинов и офисов нет.

Доходность, доли свободных площадей и цены на небольшие коммерческие объекты предоставим по запросу.

Сводка по сайтам самих застройщиков. Это выборка, а не перепись рынка: в неё попали компании, у которых есть работающий сайт; цены — опубликованные цены «от», стадии — в формулировке страниц.

• Застройщиков в базе: 6, из них со страницами проектов на своём сайте — 6.
• Проектов: 10; готовых 0, строится 1, в предпродаже 1; у 8 стадия на странице не названа.
• Цены «от» опубликованы у 4 проектов из 10: от 300 тыс. до 2 млн долларов, середина 1,45 млн (проектов с ценой: 4).
• Иностранному покупателю прямо адресуются 3 из 6; у 3 на сайте об этом ничего не сказано. Языки сайтов: английский — 6.

По местам:

• Джоли-Харбор: проектов 3, застройщиков 2; стадия на страницах не названа; цены от 300 тыс. до 1,6 млн долларов, середина 1,3 млн (проектов с ценой: 3).

Чего сайты застройщиков не показывают: темпы продаж, долю проданного и задержки сдачи. Обещания дохода от аренды и обратного выкупа — заявления продавца, они не проверялись.

В справочнике два застройщика: Elmsbridge Property (Antigua) Ltd и Orange Limited (Pearns Point). Объявления: Luxury Locations Real Estate, Paradise Properties Connection.